我們怎麼處理資料：排除親友交易、標示樣本不足、查無資料不補零

進來的資料先做三件事

第一是排除非市場交易。實價登錄裡包含親友間的移轉、債務抵償、法人重組等特殊交易，這些價格不反映市場行情。這類交易在原始資料中有註記，實價雷達在計算任何統計數字時都會先排除。

第二是排除離群值。即使是正常交易，也會出現明顯異常的單價——可能是申報錯誤、面積登記異常，或包含大量增建。這些數值如果混進中位數計算，會讓小樣本區域的數字嚴重失真。

第三是拆解面積與車位。實價登錄的建物面積包含主建物、附屬建物與共用部分，而總價可能含車位。若不拆解就直接除，算出來的單價會失真——尤其是公設比高的大樓與含車位的交易。站上會把主建物面積與公設比分開儲存，並在有車位資訊時獨立扣除車位價格。

為什麼用中位數不用平均數

平均數容易被極端值拉走。一個區域如果出現一筆豪宅成交，平均單價可能瞬間跳高兩成，但那不代表一般住宅的行情變了。中位數取的是排序後的中間值，不受極端值影響，比較能代表「一般情況」。

但中位數也有陷阱:如果把不同屋型混在一起算，會得出一個誰都不適用的數字。同一個行政區裡，公寓、華廈、大樓、透天的單價結構完全不同，混在一起的中位數會隨著當期成交的屋型組合而上下跳動，看起來像是房價在變，其實只是成交結構在變。

因此站上的中位數會依屋型分開呈現，並同時標示各屋型的成交筆數。看區域行情時，應該看的是「這個區的大樓中位單價」，而不是「這個區的中位單價」。

樣本不足時我們選擇不給名次

漲跌排行是流量最好的內容形式，也是最容易誤導人的形式。一個區域如果這一季只有三筆成交，中位數的波動可能高達兩三成，把它排進「漲幅第一名」既不誠實也沒有意義。

實價雷達的處理是設定最低成交量門檻:低於門檻的區域直接標示「本區樣本少」，不排進名次。這個選擇會讓榜單看起來沒那麼刺激，也會少掉一些流量，但看榜單的人可能正要拿這個數字去出價。

同樣的原則也用在高點回落的呈現上。單期的高低點常常只是成交結構的偶然，站上會用較長期間的趨勢做調和，避免把雜訊當成訊號。

查無資料時不補零、不補估值

很多網站在查無資料時會顯示零、平均值或推估值，讓頁面看起來完整。實價雷達的做法是直接標示無資料，並改為顯示周邊的成交紀錄。

理由很簡單:一個標示為零的欄位，使用者會以為是真的沒有;一個推估出來的數字，使用者會以為是實際成交。兩者都會造成錯誤判斷，而錯誤判斷的代價可能是幾十萬甚至幾百萬。

這個原則同樣適用在災害圖層。淹水潛勢因為圖資網格較細、門牌座標部分是內插取得，站上只做正向標示——標出屬於潛勢範圍的門牌，但不會反過來宣稱其他門牌安全。

估價是參考值，不是估價報告

站上的房屋估價是以周邊成交、同型態、屋齡、坪數與樓層等條件推算的參考值。計算邏輯優先使用本棟的成交中位數(樣本足夠時)，其次是周遭同型態、周遭全部、路段、行政區，逐層往上借樣本，並依樓層做調整。

這套方法能給出一個合理的區間，但它看不到屋況、座向、採光、裝潢、格局與管理品質——而這些因素在單一物件上的影響可能超過兩成。因此估價結果適合當作議價的起點，不適合當作結論。

正式用途(貸款、稅務、法律程序)需要的是不動產估價師出具的估價報告，站上的工具無法取代。這一點在估價頁面也有明確標示。

所有方法都寫在明處

資料與計算方法頁面完整說明資料來源、清洗規則、統計方法與各項工具的計算邏輯。任何人都可以檢視我們是怎麼算的，也可以據此判斷這些數字適不適合他的用途。

這是刻意的選擇。一個不說明方法的數字，使用者只能選擇相信或不相信;說明了方法，使用者才能判斷它在自己的情境下可不可用。房產決策金額太大，不該建立在盲目信任上。