臺南市南區辦公室租金行情

店面中位 19.2 萬/坪（206 筆，中間五成落在 10.6–29.7 萬）；辦公室中位 26.7 萬/坪（29 筆，中間五成落在 23–37.3 萬）；廠辦中位 35.4 萬/坪（17 筆，中間五成落在 31.5–56 萬）。商用單價的分散度比住宅大得多，建議再往路段層看。

店面中位 912 元/坪/月（210 筆，區間 552–1,276 元）；辦公室中位 886 元/坪/月（21 筆，區間 552–1,084 元）；廠辦中位 526 元/坪/月（31 筆，區間 400–635 元）。這是租賃實價登錄的實際成交租金，不是房東開價。

以 30 坪估：售價約 801 萬、月租約 26,580 元，表面投報 3.98%。扣空置與招租空檔約 8%、管理修繕約 6%、稅負約 12%（非自用房屋稅與地價稅、租金併入所得），估計淨報酬 3.03%、回本約 33 年。

商用不像住宅，價格幾乎完全由人流與位置決定。南區目前有 25 條路段有足量商用資料，同一個行政區裡不同路段的單價可以差兩到三倍——轉角與中段、向陽面與背面都會反映在成交價上。行政區的中位數只能當量級參考。

用實價登錄的「主要用途」欄位（商業用、辦公用、工業用、商辦用等），不是「建物型態」。實價登錄 2.0 之後建物型態幾乎不再標店面與辦公商業大樓，用它會得到一條 2022 年就斷掉的假趨勢。租金那一側相反，租賃實登的建物型態仍然正常，所以租金用型態判定。兩側基準不同，投報率是同區同線的近似對照。