房屋買賣流程:簽約、用印、完稅、交屋
行情查得再仔細，真正會受傷的是談成之後那三十天—— 錢分四次匯出去、產權在中間換手、稅單一張張來。 這一條線把成屋買賣的流程、價金怎麼保護、稅費誰付、 以及契約裡沒寫就會後悔的八條整理清楚。
先看自備款的節奏。貸款是交屋當天才撥的， 所以前三期一定要拿得出現金 —— 這是最多人估錯的地方。
交屋當天銀行撥款 700 萬， 尾款 700 萬中還需自備 0 萬。 全案自備約 300 萬， 另外還要準備契稅、印花稅、代書費、仲介費與裝潢費 —— 這些都不能貸款。
簽約
第 0 天 · 付 10%–15%- 買賣雙方與地政士（代書）三方到場，簽不動產買賣契約書
- 買方付第一期款（俗稱簽約款），一般為總價一成
- 賣方交付權狀正本、身分證明，地政士核對產權
- 成立履約保證專戶（如果有做），款項匯入專戶而非賣方個人帳戶
契約條款是這一天定生死的。貸款成數不足怎麼辦、交屋日、稅費怎麼分、交屋款留多少，全部要在這一天寫進去。簽完之後要改，對方沒有義務答應。
用印
簽約後 7–10 天 · 付 10%- 雙方用印於過戶所需文件（土地建物所有權買賣移轉契約書，俗稱公契）
- 賣方交付印鑑證明與印鑑章
- 買方付第二期款
- 地政士備齊申報所需文件
印鑑證明有效期限與用途要確認。這一階段開始，賣方的產權處分能力已經實質受限，但過戶還沒完成 ——要注意這段期間有沒有新的查封或設定。
完稅
用印後 7–14 天 · 付 10%–20%- 申報並繳納土地增值稅（賣方）與契稅（買方）
- 買方付第三期款（完稅款）
- 稅單繳清後，地政士才能送件辦理過戶登記
- 過戶登記約 3–5 個工作天
土增稅金額在這一天才確定。如果賣方要用自用住宅優惠稅率，要先確認資格與一生一次／一屋的條件，審核不過會多出一筆錢，契約要先寫清楚由誰負擔。
交屋
過戶完成後 3–7 天 · 付 尾款 60%–70%- 買方的銀行貸款撥款，尾款支付
- 塗銷賣方原有的抵押權設定，設定買方的新抵押權
- 點交:鑰匙、門禁卡、車位、附屬設備、水電瓦斯表度數
- 結清管理費、水電瓦斯、地價稅與房屋稅按日分算
- 履約保證專戶結算，款項撥付賣方
這是你唯一還握著錢的時刻。點交發現的問題一定要當場列缺失單，並從尾款中保留一筆（常見 5 萬到 30 萬）作為修繕保留款，不要相信「交屋後我一定會處理」。
整段流程常見 30 到 45 天。付款比例是實務慣例，可以在契約裡另行約定 —— 買方應盡量把重心放在後段，尤其是交屋當下。
交屋當天的檢查
這是你唯一還握著錢的時刻。現在講最有效，交屋後講幾乎沒有效果。
延伸：驗收檢查表（54 項） · 契約保護條款 · 調謄本看產權 · 房貸試算
房屋買賣流程:簽約、用印、完稅、交屋常見問題
買房從簽約到交屋要多久？
成屋買賣常見 30 到 45 天，分四個階段：簽約（第 0 天，付一成）、用印（簽約後 7 到 10 天，付一成）、完稅（用印後 7 到 14 天，付一成）、交屋（過戶完成後 3 到 7 天，付尾款約七成）。預售屋與法拍屋的流程不同。如果賣方需要塗銷抵押權、或買方貸款核撥較慢，會再往後延。
斡旋金跟要約書差在哪？
斡旋金要先付一筆錢（常見 5 萬到 10 萬）交給仲介去議價，賣方書面同意後這筆錢轉為定金；要約書則是以書面提出願買的價格與條件，不用先付錢。兩者的法律效力相同——賣方一承諾，契約就成立，買方反悔一樣要負責。差別在錢有沒有先離開你手上，以及議價時的說服力。依內政部規範，仲介應告知買方可以選擇要約書。
履約保證要多少錢，值得做嗎？
常見為成交價的萬分之六，也就是每一千萬約 6,000 元，慣例上買賣雙方各付一半。值得。它擋掉的是最嚴重的幾種風險：賣方拿了錢不過戶、原有抵押權沒塗銷、或交易期間被債權人查封。屋主自售（沒有仲介居中）的風險更高，卻最少人做，那種情況更該做。要注意的是「有履保」不等於錢真的進了專戶，要看到專戶明細或建經公司的收款證明。
買賣房子的稅費誰付？
賣方負擔土地增值稅與房地合一所得稅、原有抵押權的塗銷費用；買方負擔契稅、印花稅、登記規費、地政士費與貸款相關費用；履約保證費慣例各半；地價稅、房屋稅、管理費、水電瓦斯則以交屋日為界按日分算。仲介服務費依內政部規定，向買賣雙方收取的合計不得超過成交價的 6%。以上是實務慣例，契約可以另行約定，所以這些也是可以談的。
銀行貸款成數不足怎麼辦？
這就是契約裡最重要的一條。要寫明：買方申貸未達總價的某個成數（例如七成）時，買方得解除契約且賣方無息返還已付價金，或約定買方補足差額的期限。沒有這一條，銀行估價不足時買方會進退兩難——不買要賠違約金，要買又拿不出現金。簽約當天沒寫，事後對方沒有義務答應補。
交屋後才發現漏水怎麼辦？
依民法，出賣人對買受人負物之瑕疵擔保責任。買受人應從速檢查，發現瑕疵應即通知出賣人，怠於通知者視為承認所受領之物（民法第 356 條）；解除契約或請求減少價金的權利，自通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅（民法第 365 條）。出賣人故意不告知瑕疵的，不受這六個月與五年的限制。實務上最有效的還是交屋時保留一筆修繕保留款，並在發現當下就書面通知、拍照存證。
交屋當天要做什麼？
抄水電瓦斯表度數並拍照（這是費用分算唯一的依據）、點清鑰匙與門禁卡數量、逐項試冷氣熱水器抽油煙機與每個插座水龍頭、缺失當場列單雙方簽名、確認管理費繳到哪一期、調閱最新謄本確認賣方抵押權已塗銷且沒有新的限制登記，並把保留款金額與返還條件再確認一次。這是你唯一還握著錢的時刻，發現的問題現在講最有效。