斡旋金與要約書差在哪
行情查得再仔細，真正會受傷的是談成之後那三十天—— 錢分四次匯出去、產權在中間換手、稅單一張張來。 這一條線把成屋買賣的流程、價金怎麼保護、稅費誰付、 以及契約裡沒寫就會後悔的八條整理清楚。
兩種都是「賣方一點頭，契約就成立」。差別在錢有沒有先離開你手上，不在能不能反悔。依內政部訂定的不動產說明書應記載事項與相關規範，仲介應告知買方得選擇要約書；只提供斡旋單而不說明，是常見的申訴事由。
斡旋金
買方先付一筆錢（常見 5 萬到 10 萬，或成交價的 2%–3%）交給仲介，委託他去跟賣方議價。賣方一旦書面同意，這筆錢立刻轉為定金，契約成立。
- 對賣方比較有說服力，議價成功率通常較高
- 流程快
- 賣方同意的那一刻就成立契約，買方反悔會沒收斡旋金
- 錢先離開你手上，如果仲介出事會很麻煩
- 很多人簽的時候沒有意識到「賣方點頭就不能反悔」
一定要看清楚斡旋單上的「有效期限」與「反悔的效果」。並且要求斡旋金開立收據、載明保管方式，不要用現金交付給個人。
要約書
買方以書面提出願意購買的價格與條件，不用先付錢。賣方承諾後契約成立，效力與斡旋金相同。
- 不用先掏錢，資金留在自己手上
- 依內政部規定，仲介必須主動告知你可以選擇要約書，不能只給斡旋單
- 沒有付錢，賣方會覺得誠意不足，議價籌碼較弱
- 一樣有法律效力 —— 不要因為「沒付錢」就以為可以隨便反悔
要約書撤回要在賣方承諾之前，而且要用可以證明送達的方式（存證信函、書面簽收）。仲介如果沒有告知你有這個選項，可以向地方政府地政局申訴。
斡旋金與要約書差在哪常見問題
買房從簽約到交屋要多久？
成屋買賣常見 30 到 45 天，分四個階段：簽約（第 0 天，付一成）、用印（簽約後 7 到 10 天，付一成）、完稅（用印後 7 到 14 天，付一成）、交屋（過戶完成後 3 到 7 天，付尾款約七成）。預售屋與法拍屋的流程不同。如果賣方需要塗銷抵押權、或買方貸款核撥較慢，會再往後延。
斡旋金跟要約書差在哪？
斡旋金要先付一筆錢（常見 5 萬到 10 萬）交給仲介去議價，賣方書面同意後這筆錢轉為定金；要約書則是以書面提出願買的價格與條件，不用先付錢。兩者的法律效力相同——賣方一承諾，契約就成立，買方反悔一樣要負責。差別在錢有沒有先離開你手上，以及議價時的說服力。依內政部規範，仲介應告知買方可以選擇要約書。
履約保證要多少錢，值得做嗎？
常見為成交價的萬分之六，也就是每一千萬約 6,000 元，慣例上買賣雙方各付一半。值得。它擋掉的是最嚴重的幾種風險：賣方拿了錢不過戶、原有抵押權沒塗銷、或交易期間被債權人查封。屋主自售（沒有仲介居中）的風險更高，卻最少人做，那種情況更該做。要注意的是「有履保」不等於錢真的進了專戶，要看到專戶明細或建經公司的收款證明。
買賣房子的稅費誰付？
賣方負擔土地增值稅與房地合一所得稅、原有抵押權的塗銷費用；買方負擔契稅、印花稅、登記規費、地政士費與貸款相關費用；履約保證費慣例各半；地價稅、房屋稅、管理費、水電瓦斯則以交屋日為界按日分算。仲介服務費依內政部規定，向買賣雙方收取的合計不得超過成交價的 6%。以上是實務慣例，契約可以另行約定，所以這些也是可以談的。
銀行貸款成數不足怎麼辦？
這就是契約裡最重要的一條。要寫明：買方申貸未達總價的某個成數（例如七成）時，買方得解除契約且賣方無息返還已付價金，或約定買方補足差額的期限。沒有這一條，銀行估價不足時買方會進退兩難——不買要賠違約金，要買又拿不出現金。簽約當天沒寫，事後對方沒有義務答應補。
交屋後才發現漏水怎麼辦？
依民法，出賣人對買受人負物之瑕疵擔保責任。買受人應從速檢查，發現瑕疵應即通知出賣人，怠於通知者視為承認所受領之物（民法第 356 條）；解除契約或請求減少價金的權利，自通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅（民法第 365 條）。出賣人故意不告知瑕疵的，不受這六個月與五年的限制。實務上最有效的還是交屋時保留一筆修繕保留款，並在發現當下就書面通知、拍照存證。
交屋當天要做什麼？
抄水電瓦斯表度數並拍照（這是費用分算唯一的依據）、點清鑰匙與門禁卡數量、逐項試冷氣熱水器抽油煙機與每個插座水龍頭、缺失當場列單雙方簽名、確認管理費繳到哪一期、調閱最新謄本確認賣方抵押權已塗銷且沒有新的限制登記，並把保留款金額與返還條件再確認一次。這是你唯一還握著錢的時刻，發現的問題現在講最有效。