北士科房市數據
北投士林科技園區周邊住宅市場成交全紀錄。預售資料涵蓋 2021 年 10 月 至 2026 年 5 月（4 年 8 個月），成屋涵蓋 2021 年 1 月 至 2026 年 5 月。資料源自內政部不動產成交案件實際資訊，由實價雷達整理。
本文重點
北士科預售屋的成交中位單價，從 2022 年的 111.7 萬／坪，漲到 2026 年的 133 萬／坪，累計 +19.1%。以同一基期計算，北投區全區成屋中位單價漲 11.7%、士林區漲 9.8%，北士科仍高於兩區。
為什麼基期用 2022 年而不是 2021 年：本區預售第一筆登錄是 2021 年 10 月，2021 年全年只有 僅 10 至 11 月、共 22 戶。用那樣的樣本當基期，算出來的漲幅會虛高（+41.5%），經不起查。本頁一律以第一個完整年度為基期。
但把數字拆開，故事和表面不一樣。整體中位單價在輝達宣布落腳後確實跳升 19.7%，可是只看在宣布前後都有成交的同一批建案，中位單價幾乎沒有動（106.9 萬 → 106.9 萬，+0.1%）。真正把區域數字推高的，是 2025 年第三季起進場的新案開價，而不是既有建案調漲。
換句話說，輝達效應目前主要反映在新案的訂價上。已經在銷售的案子，價格帶維持在每坪 105 萬到 110 萬之間；新進場的案子則直接站上 135 萬以上。
逐季走勢：轉折點在 2025 年第三季
輝達執行長黃仁勳於 2025-05-19 宣布台灣總部落腳北士科 T17、T18。下圖為園區內及緊鄰道路的預售成交中位單價。
單位：萬元／坪。標記處為輝達宣布當季。2025 年第二季中位 107.1 萬，第三季 137 萬。
拆解：這一跳是新案進場，不是既有案漲價
只取在 2025-05-19 前後都有成交、且前後各滿 5 戶的建案，排除新案進場造成的結構差異。
| 建案 | 路段 | 宣布前 | 宣布後 | 中位單價變化 |
|---|---|---|---|---|
| 家居璽玉 | 文林北路 | 28 戶 117.1 萬 | 8 戶 130.9 萬 | +11.8% |
| 隆雲心仝聚 | 文林北路 | 29 戶 107.1 萬 | 6 戶 115.6 萬 | +7.9% |
| 士科大院 | 福善路 | 136 戶 106.1 萬 | 59 戶 108.5 萬 | +2.2% |
| 達麗河 | 福善路 | 40 戶 106.2 萬 | 83 戶 105.7 萬 | -0.5% |
| 合計 | 233 戶 106.9 萬 | 156 戶 106.9 萬 | +0.1% | |
為什麼要做這個拆解
把全區成交平均起來看，輝達宣布後中位單價從 110.6 萬漲到 132.4 萬，漲幅 19.7%。但 2025 年第三季起，潤泰之森與華固芙心兩個高價案同時進場，光這兩案就占當季成交近八成，中位數自然被抬上去。
同一建案對比拿掉了這個結構效應。兩個數字都是真的，但意義完全不同：一個是「這個區域現在賣多少」，一個是「原本在賣的房子有沒有漲」。引用時建議兩個並陳。
完整數據
預售屋逐年成交量與單價
單價已排除車位價與車位坪數。園區內及緊鄰道路：北科路、福善路、文承路、承信路、承平路、承德路六段、福美路、文林北路、洲美街。
| 年份 | 成交戶數 | 平均單價 | 中位單價 | 中位年增 |
|---|---|---|---|---|
| 2021（僅 10 至 11 月） | 22 | 94.6 萬 | 94 萬 | — |
| 2022 | 189 | 113 萬 | 111.7 萬 | +18.8% |
| 2023 | 354 | 112.1 萬 | 111 萬 | -0.6% |
| 2024 | 298 | 110.8 萬 | 109.8 萬 | -1.1% |
| 2025 | 303 | 124.3 萬 | 130.1 萬 | +18.5% |
| 2026（僅 1 至 5 月） | 145 | 127.1 萬 | 133 萬 | +2.3% |
| 合計 | 1,311 | 116.1 萬 | 112 萬 | +41.5% |
含周邊生活圈
再加上承德路七段、福國路、福華路。
| 年份 | 成交戶數 | 平均單價 | 中位單價 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 35 | 87.3 萬 | 91.8 萬 |
| 2022 | 191 | 112.6 萬 | 111.2 萬 |
| 2023 | 354 | 112.1 萬 | 111 萬 |
| 2024 | 300 | 110.7 萬 | 109.8 萬 |
| 2025 | 330 | 122.7 萬 | 122.3 萬 |
| 2026 | 173 | 123.1 萬 | 127.9 萬 |
| 合計 | 1,383 | 115.1 萬 | 111.7 萬 |
預售建案單價排行
成交滿 5 戶的建案，共 21 案，依平均單價排序。單價已排除車位。
| 建案 | 路段 | 成交戶數 | 平均單價 | 最高 | 最低 | 平均總價 | 成交期間 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 潤泰之森 | 文林北路 | 92 | 141.5 萬 | 160.6 萬 | 127.4 萬 | 7,498 萬 | 2025-07 至 2026-04 |
| 樺輝詠鑄 | 洲美街 | 35 | 140.3 萬 | 146.2 萬 | 132.1 萬 | 6,869 萬 | 2026-02 至 2026-05 |
| 華固芙心 | 北科路 | 92 | 136.6 萬 | 141.3 萬 | 130.3 萬 | 5,435 萬 | 2025-07 至 2026-04 |
| 齊興_緻 | 承德路六段 | 32 | 127.1 萬 | 139.2 萬 | 120 萬 | 6,804 萬 | 2025-10 至 2026-05 |
| 國泰雍萃 | 文林北路 | 105 | 121.7 萬 | 132.7 萬 | 110.5 萬 | 6,258 萬 | 2022-07 至 2023-11 |
| 常殷一域 | 文林北路 | 5 | 120.9 萬 | 135.7 萬 | 116 萬 | 3,209 萬 | 2024-08 至 2025-05 |
| 家居璽玉 | 文林北路 | 36 | 118.1 萬 | 133.2 萬 | 101.5 萬 | 8,772 萬 | 2022-03 至 2026-05 |
| 樸園璞開石 | 文林北路 | 40 | 117.1 萬 | 142.4 萬 | 106.2 萬 | 7,994 萬 | 2022-09 至 2026-02 |
| 士科潤山 | 承德路六段 | 70 | 116.5 萬 | 134.5 萬 | 103.5 萬 | 4,514 萬 | 2023-11 至 2025-07 |
| 達麗天蒔 | 文林北路 | 80 | 114.7 萬 | 158.5 萬 | 104.5 萬 | 4,357 萬 | 2023-06 至 2024-04 |
| 家居安曼 | 文林北路 | 68 | 114.3 萬 | 127 萬 | 109.3 萬 | 6,426 萬 | 2023-04 至 2026-03 |
| 新潤潤心 | 文承路 | 39 | 112.5 萬 | 131.9 萬 | 106.9 萬 | 4,231 萬 | 2023-11 至 2024-07 |
| 柏鴻君臨 | 文林北路 | 70 | 110.3 萬 | 131 萬 | 103.2 萬 | 4,796 萬 | 2022-10 至 2024-06 |
| 隆雲心仝聚 | 文林北路 | 35 | 109.2 萬 | 123.3 萬 | 98.6 萬 | 4,191 萬 | 2022-12 至 2026-02 |
| 宏普陽明 | 文林北路 | 102 | 108.1 萬 | 128.3 萬 | 100.1 萬 | 4,411 萬 | 2022-10 至 2023-10 |
| 璞真文學 | 文林北路 | 16 | 107.7 萬 | 122.1 萬 | 102 萬 | 3,849 萬 | 2023-09 至 2024-05 |
| 士科大院 | 福善路 | 195 | 107.2 萬 | 126.6 萬 | 97.8 萬 | 4,463 萬 | 2024-04 至 2026-05 |
| 達麗河 | 福善路 | 123 | 106.2 萬 | 114.9 萬 | 99 萬 | 3,625 萬 | 2024-07 至 2026-04 |
| 華固文臨 | 文林北路 | 42 | 104.4 萬 | 139.1 萬 | 96.9 萬 | 5,554 萬 | 2022-03 至 2023-04 |
| 璞晛 | 文林北路 | 24 | 94.4 萬 | 100.4 萬 | 88.1 萬 | 4,981 萬 | 2021-10 至 2022-04 |
| 基泰磺溪 | 文林北路 | 7 | 87.5 萬 | 93.7 萬 | 80.3 萬 | 2,224 萬 | 2021-10 至 2023-01 |
總價帶分布
2024 年起的預售成交，共 746 戶。
房型與坪數
| 房型 | 成交戶數 | 平均坪數 | 中位總價 | 中位單價 |
|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 219 | 35.5 坪 | 3,228 萬 | 111.5 萬 |
| 3 房 | 485 | 55 坪 | 5,652 萬 | 117 萬 |
| 4 房 | 22 | 65.5 坪 | 7,542 萬 | 121.3 萬 |
單價分布
| 最低 | 四分之一位 | 中位 | 四分之三位 | 最高 |
|---|---|---|---|---|
| 97.8 萬 | 106.8 萬 | 114.1 萬 | 134.4 萬 | 160.6 萬 |
2024 年起北士科預售成交已無每坪百萬元以下的案例，最低為 97.8 萬。
北投區、士林區全區成屋
同一套資料、同樣的篩選條件，用來確認北士科的漲幅並非全市普漲所致。單位為中位單價。
| 年份 | 北投區 | 士林區 | 北投區件數 | 士林區件數 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 51.8 萬 | 60 萬 | 1,828 | 1,670 |
| 2022 | 55.6 萬 | 63 萬 | 1,565 | 1,278 |
| 2023 | 57.3 萬 | 62.4 萬 | 1,565 | 1,257 |
| 2024 | 61.2 萬 | 67.2 萬 | 1,553 | 1,248 |
| 2025 | 60.7 萬 | 68.8 萬 | 1,016 | 838 |
| 2026 | 62.1 萬 | 69.2 萬 | 341 | 271 |
| 2022 至 2026 年漲幅 | +11.7% | +9.8% |
台北市其他園區與計畫區預售
同期預售成交中位單價，供區域定位參考。
| 區域 | 累計成交戶數 | 2021 年中位 | 最新年度中位 | 變化 | 單價最高 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北士科 | 1,311 | 94 萬 | 133 萬 | +41.5% | 160.6 萬 |
| 內湖科技園區 | 228 | 106.3 萬 | 129.4 萬 | +21.8% | 150 萬 |
| 南港經貿園區 | 463 | 92.5 萬 | 145.9 萬 | +57.7% | 188 萬 |
| 信義計畫區 | 639 | 無成交 | 147.2 萬 | — | 202.4 萬 |
北士科的中位單價已超越內湖科技園區，與南港經貿園區、信義計畫區仍有差距。南港同期漲幅高於北士科，兩區皆受重大建設題材帶動。
成屋成交與屋齡結構
園區內及緊鄰道路，已排除區段徵收專案配售與親友交易。
| 年份 | 成交件數 | 平均單價 | 中位單價 | 平均屋齡 | 屋齡 5 年以下 | 屋齡 30 年以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 23 | 62.1 萬 | 63.9 萬 | 12.1 年 | 52% | 13% |
| 2022 | 94 | 103.3 萬 | 107.1 萬 | 3 年 | 85% | 10% |
| 2023 | 109 | 105.3 萬 | 111.4 萬 | 2.1 年 | 85% | 6% |
| 2024 | 152 | 95.4 萬 | 108.2 萬 | 4 年 | 83% | 9% |
| 2025 | 48 | 81.5 萬 | 78 萬 | 15.1 年 | 46% | 23% |
| 2026 | 11 | 74.8 萬 | 82 萬 | 14.4 年 | 40% | 30% |
成屋單價下滑不等於房價下跌
成屋平均單價在 2024 年後走低，但同期屋齡 5 年以下的物件占比大幅下降、平均屋齡明顯拉高。賣的物件變了，不是同一批房子降價。加上近兩年成交件數偏低，樣本不足以支撐年度結論。
北士科的新推案幾乎全為預售，成屋市場規模有限。引用區域行情建議以預售數據為準，或明確標註成屋的屋齡結構變化。
可引用重點
依實價雷達彙整內政部實價登錄資料，北投士林科技園區周邊預售屋成交中位單價，已自 2022 年的每坪 111.7 萬元，上升至 2026 年的 133 萬元，累計上漲 19.1%。以相同基期（2022 年）計算，同期北投區全區成屋中位單價上漲 11.7%、士林區上漲 9.8%。
實價雷達說明，該區預售屋首筆實價登錄為 2021 年 10 月，2021 年僅有 22 戶且集中於 僅 10 至 11 月，樣本不足以作為基期，故統計自第一個完整年度 2022 年起算。若以 2021 年為基期，累計漲幅將達 41.5%，惟該數字受基期樣本過少影響，不宜引用。現有預售資料涵蓋至 2026 年 5 月，成屋資料涵蓋至 2026 年 5 月。
以輝達宣布台灣總部落腳北士科 T17、T18 的 2025-05-19 為分界，園區周邊預售成交中位單價由每坪 110.6 萬元上升至 132.4 萬元，漲幅 19.7%。惟實價雷達指出，若僅比較在宣布前後皆有成交紀錄的同一批建案，中位單價自每坪 106.9 萬元變動至 106.9 萬元，變動幅度僅 0.1%，顯示區域數字的跳升主要來自新案進場訂價，而非既有建案調漲。
就價格帶結構觀察，2024 年起北士科預售成交集中於總價 3,000 萬至 8,000 萬元之間，合計約占九成。主力產品為三房，平均約 55 坪、中位總價約 5,652 萬元；兩房平均約 35.5 坪、中位總價約 3,228 萬元。同期成交單價最低為每坪 97.8 萬元，區內預售已無百萬元以下成交。
個案方面，單價最高者為潤泰之森，成交 92 戶、平均每坪 141.5 萬元，最高成交單價達每坪 160.6 萬元。實價雷達統計，北士科周邊成交滿 5 戶的預售建案共 21 案，累計成交 1,311 戶。
實價雷達提醒，北士科成屋市場規模有限，近兩年成交件數偏低且屋齡結構逐年變動，成屋單價的年度增減不宜單獨解讀為房價漲跌，區域行情仍應以預售資料為主要依據。
範圍、篩選與資料限制
- 地理範圍
- 依北投士林科技園區官方範圍界定。東區（軟橋段）由文林北路、承德路、外雙溪、磺溪圍成；西區（新洲美段）西起洲美快速道路、東至承德路，夾於福國路與外雙溪之間。實際取樣以園區區段徵收後新闢道路及界線道路的門牌為準，路名為：北科路、福善路、文承路、承信路、承平路、承德路六段、福美路、文林北路、洲美街。另提供「含周邊生活圈」一組，加計承德路七段、福國路、福華路。
- 建物型態
- 成屋僅計入公寓、華廈、住宅大樓、透天厝，不含店面、廠辦、事務所、土地及車位單獨交易。預售屋以實價登錄預售屋買賣案件為準。
- 排除項目
- 排除「區段徵收專案配售」案件。該類為配售給原地主的安置住宅，實測單價約每坪 16 萬元，而同一條路上的市場成交為每坪 106 萬元，兩者性質不同不可混計。另排除親友、員工及其他特殊關係間交易，以及系統標記的異常值。
- 單價定義
- 預售屋採排除車位價格與車位坪數後的真實單價。成屋採實價登錄揭露的每坪單價。
- 平均與中位
- 兩者並陳。中位數較不受個別高價戶影響，跨年度比較建議採用中位數。
- 資料限制
- 實價登錄採申報制，成交至揭露有落差，且預售與成屋的揭露進度不同步。本區預售資料涵蓋 2021 年 10 月 至 2026 年 5 月，成屋涵蓋 2021 年 1 月 至 2026 年 5 月。表中標註月份區間的年度為非完整年度，不可與完整年度直接比較；漲幅一律以第一個完整年度 2022 年為基期。2025 年起全國成交量因信用管制措施普遍下滑，本頁對照組同步呈現此一背景。
- 更新頻率
- 本頁數據隨實價登錄資料每日更新，最後更新日 2026-08-26。所有數字均可依上述定義以公開實價登錄資料複核。
資料整理：實價雷達 housetw.com · 原始資料：內政部不動產成交案件實際資訊 · 媒體引用請註明資料來源為實價雷達。