文南路商用行情
臺南市南區文南路。 這條路的店面成交中位比南區整體 低 30.7%。 （資料截至 2026-10-10）
店面
3 筆買賣・5 筆租賃和南區整體比 這條路的店面成交中位 13.3 萬/坪，南區整體 19.2 萬/坪，差 -30.7%。 租金 1,455 對 912 元/坪，差 +59.5%。 售價與租金一高一低，通常代表這條路的買方溢價來自自用需求或土地效益，不是租金支撐——投資角度要特別留意。
投報率攤開看
| 以 30 坪估的售價 | 399 萬 |
| 估計月租 | 43,650 元 |
| 估計年租金 | 523,800 元 |
| 表面投報率（年租 ÷ 售價） | 13.13% |
| 扣空置與招租空檔 商用換租戶的空檔普遍比住宅長，招租期以季計算不稀奇 | −8% |
| 扣管理與修繕 商用裝修折舊快，租客退租後多半要復原 | −6% |
| 扣稅負 房屋稅與地價稅按非自用稅率課，租金收入還要併入所得 | −12% |
| 估計淨報酬率 | 9.99% |
| 以淨報酬回本年數 | 10 年 |
扣項用市場常見水準的中間值，不是這條路的實測值。
店面成交明細
| 成交 | 地址 | 總價 | 單價 | 坪數 | 樓層 | 屋齡 | 用途 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-10-17 | 臺南市南區文南路２７１號 | 5,800 萬 | 12.6 | 458.7 | 一層，二層，三層，騎樓，地下層 / 八層 | 33 | 商業用 |
| 2018-09-28 | 臺南市南區文南路２６７號３樓之１ | 900 萬 | 13.8 | 65.4 | 三層 / 八層 | 28 | 商業用 |
| 2017-06-18 | 臺南市南區文南路２６７號三樓之１ | 870 萬 | 13.3 | 65.4 | 三層 / 八層 | 27 | 商業用 |
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資料僅供媒合聯繫用途，不對外公開。站上不提供投資建議。
南區其他商用路段
| 路段 | 店面 售／租 | 辦公室 售／租 | 廠辦 售／租 |
|---|---|---|---|
| 西門路一段 | 28 ／902 | — | — |
| 文南一街 | 10 | — ／919 | — |
| 惠南街 | 9.1 ／979 | — | — |
| 水交社路 | 36 ／1,276 | — | — |
| 健康路二段 | 68.8 ／754 | — ／334 | — |
| 大同路二段 | 23.5 ／959 | — ／245 | — |
| 新興路 | 17 ／648 | — | 56 |
| 中華西路一段 | 20.2 ／1,002 | 25.1 | — ／430 |
| 金華路二段 | 18.5 ／1,131 | — | — |
| 中華南路二段 | 32.7 ／810 | — | 35.1 ／793 |
| 萬年五街 | 27 ／436 | — | — |
| 新樂路 | — | 32.5 | 37.3 ／473 |
| 金華路一段 | 27.9 ／737 | — | 59.5 |
| 新愛路 | — ／704 | 46.6 ／552 | 31.5 ／565 |
| 興昌路 | 34 ／860 | — | — |
| 夏林路 | — ／1,577 | — | — |
| 明興路 | 9.8 ／400 | — | — |
| 府緯街 | 12.7 ／793 | — | — |
| 永春街 | 10.3 | — | — |
| 永興一街 | 16.3 | — | — |
| 永興二街 | 12.5 | — | — |
| 新義南路 | — | 36.2 | 46.1 ／526 |
| 新都路 | — ／1,600 | — | — ／1,438 |
| 中華南路一段 | — ／1,025 | — ／413 | — |
接著查
文南路商用不動產常見問題
文南路的店面一坪多少？
中位 13.3 萬/坪，共 3 筆成交。比南區整體中位低 30.7%。商用在同一條路上的價差還會很大——轉角、面寬、有無騎樓、向陽面與背面都會反映在成交價，所以請一併看下方的逐筆明細，不要只看中位數。
文南路的商用租金多少？
店面中位 1,455 元/坪/月，共 5 筆租賃實登。比南區整體高 59.5%。這是實際成交租金不是開價。
在文南路買店面投報率多少？
以 30 坪估：售價約 399 萬、月租約 43,650 元，表面投報 13.13%；扣空置與招租空檔約 8%、管理修繕約 6%、稅負約 12%，估計淨報酬 9.99%、回本約 10 年。
為什麼同一條路的成交價差這麼大？
商用的價格組成和住宅不同。住宅看的是坪數、屋齡、樓層；商用看的是人流動線——同一條路的兩側人流可能差三倍，轉角店面的面寬讓招牌可見度完全不同，有騎樓與沒騎樓影響雨天的來客，公車站與紅綠燈的位置決定行人會不會在你門口停下。這些都不在實價登錄的欄位裡，所以中位數只能當起點，實際要到現場數人流。
這一頁的商用是怎麼判定的？
買賣用實價登錄的「主要用途」欄位（商業用、辦公用、工業用等），因為實價登錄 2.0 之後「建物型態」幾乎不再標店面與辦公商業大樓。租金用租賃實登的「建物型態」，那一側仍然正常。兩側基準不同，所以投報率是同路段同線的近似對照，不是逐筆配對。
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