商用不動產持有成本與貸款試算

店面的擔保價值看租約與人流，銀行對純投資件普遍只給五到六成，且要求提供租約。 一般來說店面的成數落在 50–60 成、年限 15–20 年、利率 2.6%–3.5%。住宅是 8 成、30 年、2% 上下，差別很大：同樣 1,044 萬，商用自備款 418 萬，住宅只要 209 萬，差 209 萬。年限短加上利率高，月付也從 31,282 元變成 36,305 元。

兩項都貴。房屋稅營業用稅率 3%（地方政府可訂 3%–5%），自住只有 1.2%；地價稅一般用地 10‰ 起累進，自用住宅只有 2‰，差五倍。課稅基礎是「房屋現值」與「申報地價」不是市價，所以本站換算成佔市價的比例：房屋稅約 0.12%–0.35%、地價稅約 0.08%–0.3%。以 1,044 萬估，光這兩項一年約 2.1–6.8 萬；同樣總價的自住宅約 1.5 萬。要算精確的稅額需要地址，可以到門牌頁看擁房成本。

因為表面投報率沒有扣任何東西。年租金 41.8 萬，扣租賃所得稅約 4.8 萬（個人可減除 43% 必要費用，餘額併入綜所稅，這裡以 20% 邊際稅率估）、扣每年持有成本 5.5–16.5 萬，剩 20.5–31.5 萬。房貸一年要付 43.6 萬，所以現金流是 -23.1–-12.1 萬。這是負的——代表每年還要自己補錢養它，賺的是增值不是租金。商用的年限短、成數低，前半段幾乎都是這個結構，買之前要先確認補得起。

本站列了五項共約 22–45 萬：契稅（房屋現值 × 6%）、印花稅、地政登記與代書費、仲介費（商用實務常見 1%–2%，可談）、銀行開辦與設定。另外容易漏的是「裝修前的清理」——商用交屋常留下前租客的裝修，復原與清運要另外算，可以到裝潢費用試算把屋況選成「屋況極差」看逐項。

可以當談判前的基準，不能當結論。成數與利率是逐案審的，看的是你的收支比、擔保品的區位與變現性、有沒有現成租約、以及你是個人還是法人。有租約且租客信用好的件條件明顯較好。稅額要以地方稅捐稽徵處的實際核定為準，本站是市場常見區間的推估。