仲介服務費怎麼算?上限、行情、能不能談，以及它不在實價登錄裡

法規只管一件事:總額上限

依內政部訂定的不動產經紀業報酬計收標準，不動產經紀業或經紀人員向買賣雙方收取的報酬合計，不得超過該不動產實際成交價金的百分之六;租賃案件的報酬合計不得超過一個半月的租金。這是上限，不是公定價。

《不動產經紀業管理條例》另有一條很重要:經紀業與經紀人員不得收取差價或其他報酬，報酬標準由中央主管機關訂定，並應於營業處所明顯揭示。所謂差價就是低買高賣的價差，那是被禁止的，與服務費是兩回事。

所以合法的收費只有一種形式:公開揭示的服務費，總額在百分之六以內。超過上限、或是用「差價」「包價」形式賺取價差，都不合規。看到不願意把服務費寫清楚、或要求你簽「買到就好、價格我處理」的，先停下來。

買方幾成、賣方幾成，是慣例不是規定

市場上最常見的分配是買方付成交價的百分之一到百分之二、賣方付百分之四，合計落在百分之五到百分之六。但要說清楚:這個分配沒有任何法規規定，法規只管合計不超過百分之六。

實務上分配會隨案件狀況變動。委託銷售契約是專任還是一般約、物件好不好賣、賣方急不急、同時有幾組買方在爭，都會影響。急售的賣方有時願意多負擔，好賣的物件仲介則沒有讓的動機。

要注意的是這筆費用的計算基礎是成交價，所以它會隨你議價的結果連動。總價砍下一百萬，百分之二的買方服務費也跟著少兩萬 —— 議價的效益比表面上看到的多一點。

服務費不計入實價登錄的成交價

這點對判讀行情很關鍵:實價登錄申報的是不動產的成交價格，服務費是買賣雙方各自付給經紀業的報酬，不包含在內。所以你在實價登錄或本站查到的每一筆成交價，都是「不含服務費」的價格。

這意味著兩件事。第一，你的實際取得成本比行情價高:一千萬的成交價，加上百分之一點五的買方服務費十五萬、再加契稅印花代書費與貸款相關費用，實付可能是一千零三十萬上下。要與其他物件比較時，大家都在同一個基準(不含服務費)上，所以比較本身沒問題，但預算要自己把它加回去。

第二，賣方的實拿比成交價低:一千萬成交、百分之四服務費四十萬，再扣土地增值稅與房地合一稅，實拿才是真正能用的錢。賣方最常犯的錯是用成交價去規劃下一間的頭期款，忘了中間少掉的那一截。

算總成本時把這兩段一起放進 買房總成本 與 賣房實拿試算 比較，才不會在簽約後才發現缺口。

能不能談?能，但要在對的時間點談

服務費是可以討論的，因為百分之六只是上限。但時機很重要:最有空間的時候是「出價之前」，也就是你還沒把斡旋金交出去、還沒簽要約書的時候，這時候你是可以走的那一方。到了雙方已經談定價格、只等簽約的階段，再回頭談服務費就會被當成條件反覆。

怎麼談比較務實。一是把它放進整體條件一起談:例如你接受較高的總價但服務費降一些，或是要求仲介協助處理某些事項(修繕協調、交屋前複驗)作為對價。二是直接問清楚服務費包含哪些服務，再評估合不合理 —— 產權調查、實價比對、議價協助、簽約流程、交屋協辦，這些都是實質工作，服務費不是純粹的通路費。

不建議的做法是用「別人只收百分之一」當唯一理由硬壓。各家成本結構不同，壓到對方沒有動機之後，你在議價階段會感受到差別。

另外提醒:服務費的金額與付款時點應該寫在契約裡。實務上常見的做法是簽約時付一部分、完稅或交屋時付尾款，把它寫清楚可以避免後面的爭執。

什麼情況下不必付服務費

最直接的是自售自購:買賣雙方自己找到對方、自己完成交易，只需要支付代書(地政士)費用與各項稅費，沒有經紀業參與就沒有服務費。代價是產權調查、議價、流程與風險控管都要自己來，許多人會改成自售但委託代書處理流程。

其次是委託期間屆滿且未成交。委託銷售契約有期限，期限內仲介有權利也有義務;期滿未成交而你後來自己賣掉，原則上不必支付報酬。但要注意契約裡常有「委託期滿後一定期間內，若與仲介曾帶看的買方成交仍須支付報酬」之類的條款，簽約時要看清楚這一段。

還有一種是斡旋未成立:交了斡旋金但賣方未同意、交易沒有成立，斡旋金應該返還，也不會因此產生服務費。斡旋金與要約書是二擇一的制度，仲介應告知你可以選擇，不能只給一種。

要特別小心的是「同時被兩邊收費但只服務一邊」的情形。合法的收費必須揭示，買方在簽任何文件之前都可以要求對方把服務費的金額與計算方式寫出來。寫不出來的，不要簽。

把服務費放進決策裡的三個動作

第一，出價前先確認服務費的百分比與金額，把它加進你的自備款計算。很多人把頭期款算得剛好，忘了服務費與稅費是現金支出、不能貸款，結果在簽約前後周轉不過來。

第二，用行情把價格談對，因為服務費是成交價的函數。先用實價登錄確認這個物件的合理區間，拿數據去談總價，服務費自然跟著下來。比起花力氣壓服務費的百分比，把總價談對通常省得更多。

第三，把服務費與服務內容對應起來。要求對方列出會做哪些事:產權與謄本調查、他項權利確認、實價比對、議價過程回報、簽約與交屋協辦、交屋前複驗。有列出來的，後面出問題才有依據;只有一句「我們會處理」的，出問題時沒有任何東西可以主張。