租屋族看屋與簽約全攻略｜押金與返還陷阱
租屋最怕看屋踩雷、簽約吃虧、退租被扣押金。這篇從看屋檢查、租約必看條款、押金上限與返還、設籍報稅、修繕責任到二房東風險，一次說清楚租賃住宅市場發展及管理條例給你的權利，讓你不當冤大頭。
看屋怎麼看?漏水、管線、設備一項都別漏
看屋是租屋自保的第一關，眼睛要利、手要動。先看天花板與牆角有沒有水漬、壁癌、剝落，這些往往是漏水或滲水的證據，租進去之後處理起來最麻煩。窗框、陽台、浴室與廚房交界處特別容易滲水，記得用手摸摸看牆面潮不潮。
水電管線也要實測。打開每一個水龍頭看出水量與排水順不順，沖一次馬桶確認沒有回堵;逐一試插座、開關、電燈，問清楚電力是否足夠同時使用冷氣與其他電器。熱水器是瓦斯還是電熱、裝在室內還是通風處，攸關安全，務必當場確認。
附屬設備清單要逐項核對並拍照存證。冷氣、冰箱、洗衣機、熱水器、瓦斯爐這些是不是都能正常運轉、有沒有既有損壞，最好在點交時就記錄下來並請房東簽認，避免退租時被當成你弄壞的而扣押金。
看屋時也要確認對方身分。要求出示房屋權狀或租賃契約，確認你面對的是真正的房東，還是二房東。若是二房東，務必確認他轉租有沒有經過原房東書面同意，這一點後面會詳談。
租約必看條款:白紙黑字才算數
口頭承諾不可靠，所有約定都要寫進書面租約。依租賃住宅市場發展及管理條例，主管機關訂有住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，這是保護租客的底線，房東不能用契約把法定權利整碗端走。以下變動事項一律以最新法令為準。
應記載事項通常包括:租賃標的範圍、租金與押金金額、租期起訖、租金與費用支付方式、修繕責任歸屬、提前終止的條件等。簽約前逐條看過，空白欄位不要留，金額與日期寫清楚，避免事後被竄改。
不得記載事項則是法律明令禁止寫進契約的霸王條款，例如不得限制租客遷入戶籍、不得約定拋棄審閱期間、不得免除房東法定修繕或瑕疵擔保責任、不得約定逾期繳租金的過高違約金。看到這類條款，你有權要求刪除。
也要看清楚水電費、管理費、網路費由誰負擔、怎麼計算;電費若採分攤，約定每度單價最好不超過台電當期最高級距，避免被超收。租期、提前解約的預告期與違約金，以及續約方式，都要一併寫明。
押金上限與返還:最多兩個月，租約終止該還就要還
押金不是房東可以隨便開價的。依租賃住宅市場發展及管理條例，押金金額不得超過二個月的租金總額，房東不能要求三個月、四個月甚至更高，已收超過的部分租客可以請求返還，實際適用以最新法令為準。
押金的性質是擔保，不是房東的額外收入。租賃關係消滅、租客返還租賃住宅後，扣除租客應負擔而未付的租金、費用或損害賠償後，剩餘的押金房東應返還給租客，不能無故拖延或藉故全扣。
為了退租時好算帳，入住時的設備清單、屋況照片與點交紀錄就是你的護身符。能證明哪些是既有瑕疵、哪些是正常使用的耗損，房東就難以把自然折舊算到你頭上。
正常使用造成的耗損，例如油漆自然褪色、牆面正常使用痕跡，原則上不該由租客賠償;真正屬於租客故意或過失造成的損壞才需負責。把這個界線弄清楚，押金返還的爭議就少一大半。
設籍與報稅:房東不能阻止你遷戶籍，租金還能省稅
很多租客被房東口頭要求不准遷戶籍，其實依規定房東不得限制租客遷入戶籍，這正是定型化契約不得記載事項之一。設籍牽涉到投票、就學、相關福利申請，是租客的正當權利，相關規定以最新法令為準。
房東怕的通常是房屋稅與地價稅的自用稅率受影響，以及租金收入要報稅。但這是房東與稅捐機關之間的事，不能變成限制租客遷戶籍的理由，租客不必為了配合而放棄自身權益。
租金支出也能幫你省所得稅。納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬在境內租屋自住、非供營業或執行業務使用，符合條件者其租金支出可以列舉扣除，且近年制度已調整為可採專項扣除，扣除上限與適用條件以財政部最新公告為準。
要享有這項權利，留好證據很重要:完整的書面租約、租金匯款或付款證明都要保存。實務上部分房東會抗拒租客報稅，但這是你法律上的權利，簽約前可以先把報稅與設籍講清楚。
修繕責任怎麼分?別什麼都自己扛
租屋住久了難免東西會壞，重點是分清楚哪些該房東修、哪些該租客修。原則上，房屋本體與固有設備的修繕責任在房東，例如結構、管線、原本附的熱水器或冷氣等非因租客使用不當而損壞者，房東有修繕義務。
租客的責任則多落在因自己故意或過失造成的損壞，以及日常的小額保養與消耗品更換。雙方最好在租約裡把修繕範圍與分擔比例寫清楚，避免每次東西壞掉都要吵一架。
發現該由房東負責的問題，要及時通知並保留紀錄。用訊息或書面報修，把日期、問題與照片留存。若房東經通知後在合理期限內仍不修繕，租客在符合契約與法令的前提下，可能可以自行修繕並請求償還費用，或主張其他權利，具體做法以最新法令與契約約定為準。
報修不是找麻煩，而是維護你的居住品質與安全。漏水、電線、瓦斯這類涉及安全的問題更要儘快處理，拖延受害的往往是住在裡面的你。
二房東與分租:先確認他有沒有權利轉租
分租或頂租很常見，但二房東的水很深。簽約前一定要確認二房東轉租有沒有經過原房東的書面同意，因為未經同意的轉租，原房東有可能終止主租約，連帶讓你的次承租權利落空，被迫搬家。
要求二房東出示他與原房東之間的租約，看清楚有沒有得轉租或經原房東同意轉租的條款，必要時請二房東提供原房東的書面同意。對方支吾其詞、拿不出證明，就要提高警覺。
也要釐清你的租金繳給誰、押金由誰保管、設備由誰維護、修繕找誰處理。和二房東簽約同樣要簽書面契約，押金上限二個月、不得限制遷戶籍等規定一樣適用，別因為對方是二房東就放鬆。
共同分租的房子，還要約定公共區域使用、水電費分攤、訪客與作息等規則，避免日後室友糾紛。把規則寫進契約或書面協議，比事後口頭爭執有保障。
退租與押金爭議自保:回復原狀有界線
退租時最常見的爭執就是回復原狀與押金返還。租客在租賃關係結束時，原則上要將房屋回復到交屋時的狀態返還，但這個義務有界線，正常使用造成的自然耗損不在此限，房東不能要求你把舊房子修到像新的一樣。
退租流程建議照步驟走:提前依約定預告房東、約定點交時間、雙方到場逐項核對設備與屋況、拍照存證、確認應扣費用後結算押金。整個過程留下書面或訊息紀錄，對雙方都好。
若房東以模糊理由要扣或不退押金，先要求他列出明細與依據，哪一項該扣、扣多少、依據是什麼。對照你入住時的點交紀錄與照片逐項核對，沒有依據的扣款可以拒絕。
協商不成時，可以尋求地方政府消費爭議或租賃相關的調處管道，或循民事途徑主張押金返還請求權。把租約、繳費證明、點交照片、往來訊息整理齊全，是你最有力的籌碼。具體救濟管道與時效以最新法令為準。
常見問題
房東可以收幾個月押金?
依租賃住宅市場發展及管理條例，押金不得超過二個月租金總額。房東若要求三個月以上，超收部分租客可請求返還。實際適用以最新法令為準。
房東不准我遷戶籍，合法嗎?
不合法。限制租客遷入戶籍屬於定型化契約不得記載事項，房東不得限制。設籍是租客正當權利，房東房屋稅與報稅問題不能轉嫁成限制你遷戶籍的理由。
退租時房東要扣全部押金回復原狀，合理嗎?
不一定合理。正常使用造成的自然耗損不必由租客賠償，房東不能要求把舊屋修到全新。請要求房東列出扣款明細與依據，對照入住點交紀錄逐項核對。
房子壞了，是房東修還是我修?
房屋本體與原有固有設備的修繕原則上是房東責任，租客則負責因自己故意或過失造成的損壞與日常小保養。建議在租約裡寫明分擔範圍，並以書面報修留存紀錄。
和二房東簽約要注意什麼?
最重要的是確認二房東轉租有經過原房東書面同意，否則原房東可能終止主租約讓你被迫搬家。請對方出示主租約轉租條款，並一樣簽書面契約，押金上限與不得限制遷戶籍規定同樣適用。
租金支出可以報稅省錢嗎?
符合條件的自住租金支出可以列舉扣除，制度已調整為可採專項扣除，扣除上限與適用條件以財政部最新公告為準。記得保存書面租約與付款證明，作為申報依據。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
