談不攏怎麼走程序

不一定。要先分清楚漏的是誰的東西。依公寓大廈管理條例第 12 條，專有部分的共同壁、樓地板或其內的管線，維修費用由共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；但修繕費用是因可歸責於某一方的事由所致者，由該方負擔。所以如果是樓上自行改管、防水沒做、或疏於維護，責任在樓上；如果只是樓地板內的老舊管線自然損壞、查不出可歸責的一方，費用是上下共同負擔。若漏的是外牆、屋頂或公共管道間的主幹管線，那屬共用部分，修繕是管委會的職責。

保全證據，不要急著修。修好了證據就沒了，責任也釐不清。拍照與錄影要有時間、有全景（看得出是哪一戶哪一面）也有近景，濕痕範圍每隔幾天再拍一次記錄變化。接著判斷是雨天才漏（多指向外牆、窗框、頂樓防水，屬共用部分）還是隨時漏（多指向給水或排水管），然後用書面通知樓上住戶與管委會並要求限期會同查看——口頭講過不算，這份紀錄是日後主張「已通知而未處理」的依據。

看做到哪一步。閉水試驗雙方會同做最省，0 到 5,000 元；含儀器的抓漏檢測（紅外線熱顯像、管路內視鏡、氣體測漏）約 3,000 到 15,000 元；技師公會或鑑定機構出具的專業鑑定報告常見 3 萬到 10 萬元起。鑑定費通常由聲請方先墊，日後依責任歸屬求償。鑑定報告是調解與訴訟時最有份量的證據。

不可以。管理費是依規約或區分所有權人會議決議產生的義務，對公共設施不滿或對管委會有意見都不是拒繳的正當理由。依公寓大廈管理條例第 21 條，積欠應繳的公共基金或應分擔費用，經定相當期間催告仍不給付者，管委會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。有意見應該在區分所有權人會議提案或依規約途徑處理，拒繳只會讓自己站不住腳。

外牆屬共用部分，維護是管委會的職責。掉落造成他人損害時，涉及民法第 191 條的工作物所有人責任，管委會與全體區分所有權人可能要負責。務實的作法有兩個：定期做外牆檢測與修繕，以及投保公共意外責任險。已經發生時，受害者應立即拍照、報警或報請管委會記錄，並保留維修估價單。

依建築法第 69 條，建築物在施工中，鄰接的建築物有損壞之虞時，起造人應先行擬具防護計畫。實務上各縣市訂有施工損鄰處理程序，你可以向當地建管單位陳情，由主管機關要求施工單位停工、鑑定與協調賠償。最有力的作法是在施工開始前就自費做一份「鄰房現況鑑定」，把既有裂縫記錄下來——沒有這份基準，事後很難證明裂縫是施工造成的。

要先有可以量化的證據。噪音管制法就特定場所與行為訂有管制標準，可以向環保單位陳情申請檢測，檢測超標才有行政裁罰的依據；公寓大廈管理條例第 16 條也規定住戶不得發出喧囂妨害公共安寧，裝修時間常見於規約另有規範。實務順序是：先記錄（時間、持續長度、錄音）、透過管委會協調、必要時申請檢測。單純覺得吵而沒有紀錄與檢測，在法律上不容易處理。

不用，而且調解常常被低估。向所在地鄉鎮市區調解委員會聲請調解是免費的，約一到三個月，調解成立經法院核定後與判決有同一效力，可以作為執行名義。順序建議是：書面協商、管委會協調、調解委員會、必要時第三方鑑定、最後才是民事訴訟。無論走到哪一步，把通知紀錄、照片、鑑定報告、費用單據、對話紀錄整理成一條完整的時間序——調解與訴訟看的是時間序，不是零散的截圖。