預售屋坪數少了怎麼辦?面積誤差找補的三趴規則一次看懂

為什麼簽約的坪數一定會變

預售屋買的是還沒蓋好的東西。簽約時的面積來自建築設計圖與申請建照的圖說，是「預計登記面積」；交屋前建物完工、辦理建物第一次測量登記，地政機關依實際完成的狀況測量並登記，那才是最終寫進權狀的數字。

兩者會有差的原因很實在：施工誤差、結構調整、共有部分的分攤比例隨實際完工狀況重算、部分附屬建物的登記認定改變。這些差異通常不大，但乘上每坪數十萬的單價，幾坪就是幾十萬到上百萬。

所以面積誤差本身不是建商違約，它是預售制度的結構性特徵。真正要看的是差了多少、以及差的那部分錢怎麼算。

三趴規則:不足全補，超過只補兩趴

依內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項，面積誤差的處理有兩層。第一層是價款找補：實際登記面積不足預計面積時，不足的部分賣方應全部找補給買方；實際面積超過預計面積時，買方只需就超過百分之二的範圍內找補，也就是最多補百分之二，超出的部分買方不必付。

這個設計是刻意不對稱的。少給你的要全部還，多給你的你只付一小部分 —— 因為面積是賣方單方面能控制與預估的事，誤差的成本原則上由賣方承擔。看到契約把這一條改成「雙方均依實際面積找補」，那就是對買方不利的修改，依消費者保護法對定型化契約的規範，牴觸應記載事項的約定無效。

第二層是解約權：面積誤差超過百分之三者，買方得解除契約。注意這是買方的權利，不是義務，也不是賣方的權利 —— 差超過三趴，你可以選擇解約拿回已繳價款，也可以選擇照找補規則買下來。

實務上還有一個細節：找補應該分別計算主建物、附屬建物與共有部分，不是把總坪數加起來看。因為三者的性質與單價認定不同，混在一起算會讓結果失真。

算一次給你看

假設簽約時預計登記總面積四十坪、總價兩千萬，換算每坪五十萬。情況一：實際登記三十九坪，少一坪。不足部分賣方全部找補，賣方要退還五十萬。情況二：實際登記四十一坪，多一坪，等於多了百分之二點五。買方只就百分之二的範圍找補，也就是零點八坪、四十萬，剩下零點五坪不必付。

情況三：實際登記三十八點五坪，少一點五坪，誤差百分之三點七五、超過三趴。這時候買方有兩個選擇：解除契約，賣方應退還已繳價款並依約定加計利息；或者繼續買，賣方找補七十五萬。選哪一個取決於這段時間房價走向與你的資金狀況 —— 如果同一區行情已經漲上去，繼續買通常更有利。

要特別留意的是「誰的單價」。找補的單價應依契約約定的計價方式，不是交屋時的市價。契約裡有沒有把土地與建物的單價分開寫清楚，直接決定這筆錢算得出來還是吵得起來。簽約時就要確認這一段。

交屋前一定要自己核對的三個數字

第一，建物測量成果圖或所有權狀上的面積，要分別核對主建物、附屬建物（陽台等）與共有部分三個數字，再與契約的預計面積逐項對照。只比總坪數會漏掉「主建物縮水、共有部分變大」這種對居住品質影響很大但總數看不出來的狀況。

第二，車位。車位的登記方式有的計入共有部分、有的另編建號，與主建物面積的計算是分開的。核對時要確認車位坪數有沒有被混進房屋面積一起算，這一點在找補金額上影響很大。

第三，公設比。實際登記後的共有部分比例如果明顯高於銷售時的說法，室內可用面積會縮水，而這在總坪數上可能完全看不出來。用實坪換算一次，把兩個版本的室內面積算出來比較，比盯著權狀總坪數有意義得多。

這三件事都要在交屋之前做完。交屋之後再主張面積誤差不是不行，但舉證與協商的難度會明顯上升。

實價登錄上看到的是哪一個面積

實價登錄申報的是成交的標的與價格，而預售屋的申報時點在簽約之後。所以你在實價登錄看到的同一個建案的坪數與單價，反映的是簽約當時的條件，不必然等於最後登記的面積。

這對判讀行情有兩個影響。一是同一個建案裡的每坪單價會有合理的離散，除了樓層與座向，也可能來自面積認定；二是拿預售成交單價與同區中古屋直接比較時，兩者的面積基礎不同（預售是預計登記面積、中古是已登記面積），嚴格說不是同一把尺。

所以比價的時候，與其盯著單價小數點，不如先確認兩邊都換算成實坪、再看樣本數夠不夠。自己手上那一戶的真實單價，要等登記面積出來才算得準。

幾個常見誤會

第一個是「誤差在三趴內就不能計較」。錯。三趴是解約權的門檻，不是找補的門檻 —— 只要有誤差就要找補，不足的部分賣方一坪都要補。把三趴當成免責額度是最常見的誤解，也是最常被用來打發買方的說法。

第二個是「建商說可以用其他方式補償」。契約應記載事項寫的是價款找補，改成贈送家電、折抵管理費之類的替代方案，必須是你同意才成立，而且金額未必划算。要換就把兩邊的金額算清楚再換。

第三個是「超過的部分我也要全部付」。不對，買方找補以百分之二為限。有些銷售人員會說「多給你坪數你本來就要付」，那不符合應記載事項。

最後一個是「解約很吃虧」。解約時賣方應退還已繳價款並依契約加計利息，不是沒收。真正要評估的是這兩三年房價的變化與你重新找房的成本，而不是擔心拿不回錢。