危老重建是什麼?流程、容積獎勵、補助與都更差異
屋齡30年以上、沒電梯又難改善的老房子，可能符合危老重建條件。本文一次說清危老的法源、適用條件、容積獎勵與稅捐優惠、申請流程，以及和都更最關鍵的差異，幫你判斷自家適不適合走危老。
危老重建是什麼?法源與核心精神
危老重建的全名是依都市危險及老舊建築物加速重建條例辦理的重建程序，2017年上路，目的很單純:讓結構有疑慮或老舊難住的合法建物，能用比都市更新更快的速度拆掉重蓋。
它和都市更新最大的差別在定位。都更是一套涵蓋整個更新地區、講求都市機能再造的大工程;危老則是針對單一基地、單一棟或數棟相鄰老屋的加速重建捷徑，程序設計刻意簡化，讓符合條件的屋主能盡快動工。
換句話說，危老不是要重整一整片街廓，而是把焦點放在你家這塊地、這棟樓。也因為範圍小、利害關係人單純，法令才願意給它快的待遇，但同時也對同意門檻提出最嚴格的要求。危老相關的容積獎勵比率、補助金額與申請期限會隨法令修正與各地方政府自治規定調整，實際以最新法令與地方政府公告為準。
哪些房子可以申請危老?適用條件一次看
要走危老，建物必須同時是合法且位於都市計畫範圍內的非歷史建築。違章建築、農地上的房舍、或被指定為古蹟歷史建築者，原則上不適用。
符合下列任一情形，通常就具備危老資格:第一，經建築主管機關依法認定有危險疑慮、應拆除的危險建築物;第二，經結構安全性能評估，結果未達一定標準、有安全顧慮的老舊建築物;第三，屋齡30年以上，經評估雖未達最低等級，但若改善或補強所需經費過高、不具效益，且沒有電梯的建物。
這裡有兩個關鍵字常被誤解。屋齡30年以上不是只要夠老就自動過關，還要搭配結構評估與無電梯且改善不具效益的條件;而結構安全性能評估則需委託合格的專業機構辦理，評估報告是後續申請的核心文件。和都更很不一樣的一點是:危老沒有基地面積下限。哪怕只是一棟透天、一塊小基地，只要條件符合就能單獨申請。
危老的容積獎勵與稅捐優惠有哪些?
危老最吸引屋主的，就是容積獎勵加稅捐減免這兩大誘因，讓重建後的樓地板面積有機會放大、持有成本也能暫時減輕。
容積獎勵方面，危老提供結構安全性能、耐震、智慧建築、綠建築、無障礙等多項加碼，並設有時程獎勵:愈早提出申請，能拿到的容積獎勵比率通常愈高，等於用政策鼓勵屋主盡快整合、盡快動工。各項獎勵都有上限，且彼此會合併計算總額，實際可拿多少要由建築師依基地條件試算，並以核定為準。
稅捐優惠方面，重建期間與重建後一定期間內，地價稅、房屋稅可享減免;符合條件者，重建後的房屋稅還可在一段期間內減半徵收。這些減免有適用年限與條件，會隨法令調整，實際以最新法令與地方政府為準。除了容積與稅捐，政府另提供重建補助與貸款協助，例如結構評估費用補助、重建工程必要費用補助，以及由信保基金協助提供的重建貸款融資。
危老重建申請流程怎麼跑?
危老程序之所以被稱為加速重建，是因為它把都更冗長的劃定、審議步驟大幅簡化。整體流程大致可分為以下幾個階段。
第一步，結構評估。先委託合格機構做結構安全性能評估，確認建物符合危老資格，取得評估報告。第二步，整合同意。這是危老最硬的一關，必須取得土地及合法建物所有權人100%同意，也就是全棟、全部地主與屋主都點頭，缺一不可。
第三步，擬定重建計畫。由建築師依基地條件與容積獎勵試算，規劃重建後的建築量體、戶數與分配方式，並備齊同意書、權利證明等文件。第四步，申請核准。向直轄市、縣市主管機關提出重建計畫申請，經審查核准後，即可接著申請建造執照。第五步，拆除與興建。取得建照後拆除舊屋、發包施工，完工取得使用執照、辦理產權登記，重建完成。相較都更動輒五年、十年的審議與權利變換程序，危老往往能壓縮在更短的時間內。
危老 vs 都更怎麼選?關鍵差異比一比
危老和都更常被混為一談，但兩者體質差很多，選錯方向可能白繞一大圈。最核心的差別有四點。
同意門檻:危老要100%所有權人同意，少一戶就過不了;都更則採多數決，達到法定同意比例即可推動，不必全體點頭。這也是兩者最常被拿來比較的關鍵。程序方式:都更要走權利變換，由專業機構估價、計算各戶權利價值後分配，並經主管機關審議，程序嚴謹但耗時;危老不走權利變換，多以合建或自地自建方式進行，少了一大段審議時間。
適用範圍與規模:都更需位於已劃定的更新地區或自行劃定更新單元，且有一定基地規模要求;危老沒有基地面積下限、也不必劃更新單元，小基地、單棟老屋更容易成案。一句話總結:如果你家是小基地、住戶單純、大家都想重建，危老快又直接;如果基地大、住戶多、難以全體同意，但多數有意願，都更的多數決機制反而走得通。
住戶與屋主該注意什麼?合建分屋陷阱別踩
危老看起來誘人，但對自住屋主來說，最大的風險不在制度，而在和建商怎麼分。多數小基地危老採合建模式，由建商出資興建、雙方依約分配重建後的房屋或車位，這份合建契約才是決定你最後拿多少的關鍵。
第一個要看清的是分回比例。建商常以室內坪換新坪數幾比幾或分回多少戶來談，但新舊坪數的計算基礎公設比、車位、是否含增建差很大，光看比例數字容易被誤導，務必換算成實際可用的室內面積與市場價值來比較。第二，留意合建分屋的稅費與找補條款。誰負擔土增稅、契稅、規劃設計費、銷售費用，以及重建期間的租金補貼、搬遷費，都應白紙黑字寫清楚。
第三，慎防假危老真都更或誇大容積獎勵。有些整合方會把尚未核定的最高獎勵當作既定條件畫大餅，實際核准下來縮水，分回也跟著縮水。簽約前最好請專業地政士或律師檢視契約，並確認建商實績與財務能力，避免蓋到一半停工。最後，全體100%同意是雙面刃:它保障每位住戶的權益不被多數決掉，但也意味只要一戶不簽，整案就卡住。
重建後對房價的影響:先用實價推估再簽約
危老重建最實際的回報，就是老屋變新屋、屋齡歸零、有電梯與停車位，居住品質與市場價值通常都會明顯提升，這也是屋主願意參與的主因。
但重建後值多少不該用建商給的口頭行情，而要用客觀資料推估。新屋的合理單價，可參考同區域、相近屋齡與屋況的成交案例;周邊有沒有新案、實際成交在什麼價位，都會影響你分回房屋的真實價值。
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常見問題
危老重建一定要全部住戶同意嗎?
是的。危老必須取得土地及合法建物所有權人100%同意，只要一戶不簽就無法成案，這是它和都更最大的差別。都更採多數決，達到法定同意比例即可推動，不必全體同意。
屋齡滿30年就能申請危老嗎?
不一定。屋齡30年以上只是條件之一，還需經結構安全性能評估，並符合無電梯且改善或補強不具效益等情形才適用。另也可循危險建築物、結構未達標準等途徑認定，實際以最新法令與地方政府評估為準。
危老重建有面積下限嗎?
沒有。危老不像都更需要劃定一定規模的更新單元，也沒有基地面積下限，因此單棟透天、小基地老屋都能單獨申請，對小型基地特別友善。
危老和都更，哪個比較快?
通常危老較快。危老不必劃定更新地區、不走權利變換審議，只要100%同意整合到位即可申請核准動工;都更需經權利變換與主管機關審議，程序較久，但好處是不必全體同意。
危老有哪些容積獎勵和稅捐優惠?
危老提供結構安全、耐震、綠建築等容積獎勵，並設有愈早申請獎勵愈高的時程獎勵;稅捐方面，重建期間與重建後一定期間享地價稅、房屋稅減免。各項獎勵與減免有上限及年限，實際以最新法令與地方政府為準。
合建分屋要注意什麼才不會吃虧?
重點在看清分回比例的計算基礎室內面積、公設、車位是否分開計、稅費與找補由誰負擔、租金補貼與搬遷費是否明訂，並提防把未核定的最高容積獎勵當既定條件。簽約前建議請地政士或律師審閱契約，並查核建商實績與財務能力。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
