交屋與驗屋要注意什麼

客變全名是客戶變更，是預售屋在結構體完成前，買方可以要求建商依自己需求變更室內配置的機會。時間點通常在簽約後半年到一年，建商會寄客變須知與圖面並訂出回覆期限，常見只有兩到四週。整段流程從通知到結案約 6 到 10 週。錯過就只能等交屋後自己拆掉重做，也就是二次施工，成本是客變的三到十倍。

可以改的：室內輕隔間位置、插座開關與網路孔的位置和數量、給排水點位、弱電佈線、空調冷媒管與排水路徑、地板與廚具衛浴的退料或升級、室內門的位置與開向。不能改的：樑柱剪力牆樓板等結構體、外牆與開窗、主要管道間位置、陽台外推、公共設施，以及任何影響消防逃生的變更。

客變是加價項目減掉退料金額一起結算。常見單價：插座一孔 600 到 1,800 元、開關一處 800 到 2,500 元、輕隔間拆除一坪 800 到 2,000 元、新增輕隔間一坪 3,000 到 7,000 元、給排水移位一處 5,000 到 20,000 元、冷媒管預留一台 3,000 到 8,000 元。找設計師出客變圖約 5,000 到 30,000 元。退料是負數，代表退錢給你。

要看明細再決定。退料是用建商的成本價計算，不是市價——整套廚具退回可能只折幾萬元，而你自己重買一套要十幾萬。如果本來就打算全部換掉，退料當然要退；但如果只是覺得標配普通，算過之後常常會發現不如留著。務必看到加減帳明細再簽。

毛胚屋只完成結構體、外牆與對外門窗，室內是粗胚牆面與水泥地，沒有地板、油漆、天花板、廚具、衛浴設備、開關插座面板、室內門與燈具。裝修到能住常見每坪 8 到 18 萬，30 坪大約 240 到 540 萬。最重要的是這筆錢不能像房貸一樣借，要自備現金或申請利率高得多的裝修貸，所以比價時要用「房價加裝修費」的總成本比，不是只比房價。

防水是誰做。浴室、陽台、外牆的防水，建商做到哪一層、你接手哪一段，一定要寫進合約——這是毛胚屋最大的責任分界，沒寫清楚日後漏水兩邊互推。其次是泥作有沒有打底（有沒有打底，後續粉光整平的費用差很多）、電表容量夠不夠、弱電箱位置，以及浴室廚房的樓板降板深度（決定排水能不能移位）。

依內政部訂定的預售屋買賣定型化契約應記載事項，結構部分（樑、柱、樓梯、樓板、屋頂、外牆等）保固十五年，固定建材與設備（門窗、粉刷、地磚、給排水設備等）保固一年。建商提供的保固條件優於此者，從其約定。交屋時一定要拿到保固書與竣工圖，竣工圖決定你日後鑽牆會不會鑽到管線。

最大的不同是要拿客變圖逐項核對——隔間位置、每一個插座與開關、給排水點位有沒有照做。這一項成屋沒有，也是最容易被漏掉的。其餘的檢查方法一樣：排水要放滿水再一次洩掉、窗框要用水澆測滲漏、洩水坡度要潑一盆水看流向、磁磚要逐片敲、插座要帶驗電插座逐孔測、漏電斷路器要按測試鈕。逐項做完約兩個多小時，建議分兩次驗。

在缺失未改善前，你有權要求先改善再交屋。但要注意合約中關於遲延受領的條款，所以缺失單一定要有書面、寫明位置與改善期限、並經雙方簽名一式兩份，用來證明是建商未改善而不是你拖延。口頭拒絕交屋對自己不利。交屋是你唯一還握著錢與籌碼的時刻，不要為了早點入住而放過缺失。