危老都更分回試算
整合業者最常說的是「更新後你可以分回 XX 坪」，最少講的是共同負擔怎麼算與 室內面積會縮多少。這一頁把這兩件補上。
「一坪換一坪」在室內面積上不成立
老公寓公設比約 10%、新建物約 32%。同樣的權狀坪數， 換到新建物之後室內實際能用的面積會縮小——這是談分回最常被跳過的一段。
| 你現在的權狀坪數 | 30 坪 | 公設比約 10% | 室內約 27 坪 |
| 更新後分回權狀坪數 | 42.4 坪 | 公設比約 32% | 室內約 28.8 坪 |
| 室內實際使用面積 | 141.4% 權狀比 | 106.8% 多 1.8 坪 | 談分回請用這一欄比較 |
公設比用市場常見值估（老公寓 10%、新建物 32%）。實際要看建物測量成果圖的 主建物、附屬建物與共有部分。新建物若有大量公共設施（健身房、閱覽室、接待大廳）， 公設比可以到 35% 以上。
共同負擔是議價空間，不是天注定
共同負擔比每差 4 個百分點，你的分回就差約 2 坪。這是整個案子最值得花力氣談的地方。
共同負擔包含什麼
| 項目 | 佔共同負擔 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 營建工程費 | 55–65% | 9,459–11,179 萬 | 主結構、裝修、機電、外牆。是共同負擔中最大的一塊，也是建商與地主最常爭執的數字。 |
| 規劃設計與監造費 | 6–10% | 1,032–1,720 萬 | 建築師、結構、機電技師、監造。通常以工程費的百分比計。 |
| 權利變換費用 | 3–6% | 516–1,032 萬 | 不動產估價（至少三家）、地政士、測量、法律與行政作業。 |
| 管理費用 | 8–14% | 1,376–2,408 萬 | 實施者的風險管理與利潤，這一項最沒有客觀標準，是議價重點。 |
| 融資利息 | 5–10% | 860–1,720 萬 | 興建期間的資金成本，工期越長越高。 |
| 稅捐與其他 | 3–6% | 516–1,032 萬 | 營業稅、地價稅、房屋稅、拆遷安置與臨時住所補償。 |
| 共同負擔合計 | 42% 的更新後總價值 | 17,199 萬 | 更新後總價值 40,950 萬，扣完剩 23,751 萬由全體地主分配 |
各項佔比是雙北實務常見區間。管理費用最沒有客觀標準，是議價重點—— 一定要要求逐項列明細，不接受「一式」。
容積獎勵上限怎麼算
| 法定容積率 | 225% | 依都市計畫，由縣市政府訂定 |
| 危老重建上限（法定 × 1.3） | 292.5% | 本案採用這個 |
| 獎勵後容積上限 | 292.5% | 比法定容積增加 30% |
| 更新後可建樓地板（容積坪） | 585 坪 | 基地 200 坪 × 292.5% |
這是上限不是保證。法定容積的 1.3 倍，或原建築容積加法定容積的 0.15 倍（取高者）。每一項獎勵都要通過都審並實際做到—— 綠建築、智慧建築、耐震標章都要花錢取得證書，拿不到就沒有。 另外本頁用「容積坪」保守估，實務上的「銷售坪」會比容積坪多兩到三成 （免計容積的公設、機電、陽台），所以真實的分回權狀坪數可能比這裡算的高， 但室內面積不會跟著變多。
危老重建的容積獎勵項目
| 獎勵項目 | 額度 | 說明 |
|---|---|---|
| 時程與規模獎勵 | 依申請年度遞減，另有基地規模獎勵 | 時程獎勵自條例施行後逐年遞減，現行額度請以內政部公告為準，不要用舊資料算。 |
| 耐震能力評估與設計 | 2%–10% | 取得耐震標章或提高耐震設計等級。 |
| 綠建築 | 2%–10% | 依候選綠建築證書等級。 |
| 智慧建築 | 2%–10% | 依候選智慧建築證書等級。 |
| 無障礙住宅 | 5%–7% | 取得無障礙住宅標章。 |
| 協助取得公益設施 | 依核定 | 提供公益設施給地方政府。 |
換另一條路比：都市更新
| 項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 容積獎勵上限 | 292.5% | 337.5% |
| 同意門檻 | 100% | 多數同意 |
| 基地規模 | 無最小面積限制 | 有最小規模 |
| 速度 | 快 | 慢 |
| 同條件下分回坪數 | 42.4 坪 | 48.9 坪 |
六則常見話術，以及它省略了什麼
省略了沒說共同負擔比多少、沒說那 50 坪是容積坪還是銷售坪、也沒說是否含車位。
你該問請對方寫出：更新後總樓地板面積、共同負擔金額與佔比、你的更新前權利價值、以及分回的樓層與位置。口頭承諾不算。
省略了一坪換一坪的前提是容積獎勵拿滿且共同負擔壓得夠低。老公寓公設比低、權狀坪數紮實，換到新建物（公設比 30%–35%）時，同樣的權狀坪數實際室內面積會縮小。
你該問要求以「室內實際使用面積」比較，不是權狀坪數。並確認車位是產權車位還是使用權。
省略了1.5 倍是都更的法定上限，不是保證值。每一項獎勵都要通過都審並實際做到（綠建築、智慧建築、耐震標章都要花錢取得），拿不到就沒有。
你該問請對方列出打算申請哪幾項獎勵、各佔多少百分比、以及若沒拿到時分回條件怎麼調整。
省略了沒有人真的免費。所謂不用出錢是指「以你的土地價值折抵」，也就是共同負擔從你的分回裡扣。你出的是土地，不是不用出。
你該問確認是「權利變換」還是「合建」。權利變換有法定的估價與審議程序，合建則是純民事契約，保障差很多。
省略了這是常見的施壓話術。同意比例是公開資訊，可以向主管機關或實施者要求查閱。
你該問要求提供已同意的所有權人數與面積比例的正式文件，並自行向縣市都更處查證案件進度。
省略了同意書一旦送件就進入法定程序，後面的談判空間大幅縮小。
你該問簽任何文件前先確認：這份是「事業概要同意書」還是「事業計畫及權利變換同意書」，兩者的效力完全不同。建議請自己的地政士或律師看過。
接著查
危老都更分回常見問題
危老和都更差在哪？
危老重建：同意門檻100%（所有權人與基地所有權人全部同意，一個人不同意就不能做。這是危老最大的門檻。）；無最小面積限制（沒有基地規模下限，單一棟、甚至一戶的透天都可以申請，這是它最大的優勢。）；容積獎勵上限為法定容積的 1.3 倍，或原建築容積加法定容積的 0.15 倍（取高者）；速度快（不需劃定更新地區、不需公聽會與審議會的漫長程序，核准後即可申請建照。實務上從送件到核准約半年到一年。）。適合基地小、所有權人少、大家意見一致的老屋。三五戶的公寓或單棟透天最適合。 都市更新：同意門檻多數同意（依更新地區與實施方式不同，門檻約在所有權人及面積的 3/4 到 4/5，不需要全部同意——這是都更相對於危老最大的差別。）；有最小規模（需在都市更新地區或自行劃定更新單元，各縣市對更新單元的最小面積、臨接道路寬度都有規定（雙北常見門檻為 500 至 1,000 平方公尺以上）。）；容積獎勵上限為法定容積的 1.5 倍，或原建築容積加法定容積的 0.3 倍（取高者）；速度慢（要經事業概要、事業計畫、權利變換計畫三階段審議與公展，實務上從整合到動工五到十年不算久。）。適合基地大、戶數多、有少數不同意戶的老舊社區。整棟公寓大廈或整個街區。
「一坪換一坪」是真的嗎？
權狀上可能是真的，室內面積上通常不是。以本頁的試算：原 30 坪分回 42.4 坪，權狀比 141.4% 看起來接近一坪換一坪。但老公寓的公設比約 10%、新建物約 32%，換算成室內實際使用面積是 27 坪變成 28.8 坪，只剩 106.8%，少了 1.8 坪。談分回一定要用「室內實際使用面積」比較，不要只看權狀坪數。
共同負擔比可以談嗎？
可以，而且這是整個案子最值得花力氣的地方。共同負擔比每差 4 個百分點，分回就差約 2 坪：32% → 49.7 坪、36% → 46.8 坪、40% → 43.9 坪、44% → 41 坪、48% → 38 坪。共同負擔的六大項裡，營建工程費（佔 55%–65%）與管理費用（佔 8%–14%）是主要爭點——管理費用最沒有客觀標準，一定要要求逐項列明細，不接受「一式」。
容積獎勵一定拿得到嗎？
不一定。法定容積的 1.3 倍，或原建築容積加法定容積的 0.15 倍（取高者）——那是<b>上限</b>不是保證。每一項獎勵都要通過都審並實際做到：綠建築、智慧建築、耐震標章都要花錢取得證書，拿不到就沒有。以本頁的條件，法定容積 225% 的獎勵上限是 292.5%（增加 30%）。請要求實施者列出打算申請哪幾項、各佔多少百分比，以及若沒拿到時分回條件怎麼調整。
權利變換和合建有什麼不同？
權利變換是都市更新條例規定的法定程序：要做不動產估價（至少三家估價師）、共同負擔要經審議、有異議可以陳述意見，程序上對地主有保障。合建是純民事契約，條件全看合約怎麼寫，沒有法定的估價與審議程序。實務上聽到「不用出錢、建商全額負擔」時，第一件事就是確認這是哪一種——保障差很多。
這個試算可以拿去跟建商談嗎？
可以當談判前的基準，不能當結論。本頁的分配比例是用「權狀坪數佔全體的比例」近似，但實際權利變換是以「更新前權利價值」計算（土地持分 × 更新前地價 + 建物殘值），一樓店面與低樓層的權利價值會高於坪數比例、頂樓與加蓋部分則相反。真正的數字要看核定的權利變換計畫。建議請自己的地政士或估價師看過，不要只聽實施者的版本。