房地合一稅怎麼算?稅率、自住優惠、重購退稅一次懂
賣房子前最容易被忽略的一筆成本，就是房地合一稅。它依持有期間課稅，短期最高四成五，但自住與換屋有優惠。本文用試算範例帶你算清楚課稅所得、稅率與重購退稅，定價前先抓對淨利。
房地合一稅是什麼
房地合一稅全名為房地合一所得稅，是針對個人或企業出售房屋與土地獲利所課徵的所得稅。過去房屋與土地分開課稅，土地交易多以公告現值計算，造成實際獲利與課稅基礎脫節;房地合一制度則把房屋與土地合併，依實際成交獲利課稅，讓稅負更貼近真實所得。
目前適用的是房地合一稅2.0版本，自2021年7月起施行，課稅對象為2016年1月1日以後取得的房地。換句話說，只要你的房子是2016年後買進、現在要賣出，原則上都落入房地合一稅2.0的範圍，個別情況以最新法令為準。
這筆稅最關鍵的特性是按持有期間決定稅率。持有越短、稅率越高，目的在抑制短期炒作。對自住換屋族來說，制度同時保留了自住優惠與重購退稅，只要符合條件，實際稅負可以大幅降低，甚至退回部分已繳稅款。
課稅所得怎麼算
房地合一稅課的是獲利而非成交總價，所以第一步是算出課稅所得。基本公式是:課稅所得＝成交價減取得成本減費用減土地漲價總數額。
成交價就是這次賣出的實際價金。取得成本則是當初買進的價格，加上可舉證的相關支出，例如契稅、印花稅、仲介費、代書費，以及購入後能提高房屋價值或效能的裝修、改良費用須有合法憑證。費用指的是這次出售所支出的必要費用，如仲介服務費、廣告費、清潔費、搬遷費等，若無法提出證明，稅法通常容許以成交價的一定比例多為5%以最新規定為準作為推計費用。
土地漲價總數額則是你在這次交易中已經繳過土地增值稅的部分。為了避免同一筆土地漲價被重複課稅，房地合一稅允許將已課徵土地增值稅的土地漲價總數額自獲利中扣除。把這些項目逐一扣除後，得到的就是要乘上稅率的課稅所得。算之前，建議先用本站的 房地合一稅試算 房地合一稅試算把數字代進去，再搭配 買房總成本 釐清當初取得成本明細，避免漏算憑證。
個人持有期間稅率表
房地合一稅2.0對個人的稅率，完全看持有期間長短，持有越久稅率越低。持有2年以內出售，適用45%;超過2年至5年，適用35%;超過5年至10年，適用20%;超過10年，適用15%。
這裡的稅率是直接乘在課稅所得上，而不是成交總價。舉例來說，課稅所得若為200萬元，持有3年落在超過2年至5年就是200萬乘以35%等於70萬元。同樣一筆200萬獲利，如果撐到持有滿10年以上，稅率降到15%，稅額只剩30萬元，差距高達40萬元。
因此再撐一下下往往就跨過稅率級距。許多賣方在持有快滿2年或快滿5年時，會評估是否多等幾週讓持有期間跨級，因為跨過去可能就少繳一大筆。個別案件與特殊身分以最新法令為準。
自住400萬免稅與10%
自住優惠是房地合一稅最有感的減免。符合條件者，課稅所得中有400萬元可以免稅，超過400萬元的部分，只要按10%課稅，遠低於一般15%至45%的級距。
要享有這項優惠，須同時符合幾個條件:本人或配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住，且連續滿6年;出售前6年內，該房屋沒有出租、供營業或執行業務使用;且本人、配偶與未成年子女於前6年內未曾適用過這項自住優惠，原則上6年只能用一次。
舉例來說，自住滿6年的房子賣出後課稅所得為500萬元，先扣掉400萬免稅額，剩下100萬以10%課稅，稅額僅10萬元。同一筆獲利若不符自住條件、持有又在5年內，稅負可能是好幾倍。所以賣自住屋前，務必先確認戶籍、居住與未出租的紀錄是否齊全，細節以最新法令為準。
重購退稅怎麼用
換屋族還有一項福利叫重購退稅，讓你在賣舊屋、買新屋的過程中，把已繳的房地合一稅退回或扣抵。重購退稅分兩種情況:小換大新屋價格高於或等於舊屋可全額退還或扣抵已繳稅額;大換小新屋價格低於舊屋則按買賣價格比例退還部分稅額。
要適用重購退稅，通常需符合幾個重點:出售舊屋與重購新屋的時間間隔在2年以內先買後賣或先賣後買都可須在期限內;新舊房屋都供自住使用，且本人或配偶、未成年子女設有戶籍並實際居住;新屋在退稅後一定期間內一般為5年不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳退稅款。
實務上，許多人換屋是小屋換大屋，這種情況最有利，因為已繳的房地合一稅幾乎可以全額拿回。建議在規劃換屋前，先用 房地合一稅試算 房地合一稅試算估出賣舊屋的應納稅額，再對照新屋總價判斷退稅金額，讓資金調度更精準，適用條件與期限以最新法令為準。
繼承與受贈取得的持有期間計算
很多人賣的房子不是自己買的，而是繼承或受贈而來，這時持有期間怎麼算，直接影響稅率。原則上，繼承取得的房地，其持有期間可以把被繼承人持有的時間與繼承人自己持有的時間合併計算，這對拉長持有期間、降低稅率相當有利。
受贈情況則要分辨贈與來源與取得方式。一般而言，受贈取得的房地，是以受贈日起算持有期間，取得成本則以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值為準，而非市價，這點常讓不少人在試算時高估了取得成本、低估了稅額。
由於繼承、受贈牽涉被繼承人原始取得時點、贈與稅、土地增值稅等多重因素，計算容易出錯。若你手上的房子是長輩留下或親屬贈與，賣出前最好先確認起算日與取得成本基礎，再進行試算。可先用 房屋估價 抓出物件目前的合理市價，再回到 房地合一稅試算 房地合一稅試算推估稅額，繼承與受贈的細節規定以最新法令為準。
申報期限與罰則
房地合一稅採分離課稅，必須單獨申報，不能等到隔年綜合所得稅一起報。個人在房地所有權移轉登記完成的次日起算30天內，就要向國稅局辦理申報並繳稅，即使這次交易是虧損、沒有所得，也同樣要在期限內申報。
若逾期未申報，國稅局可依規定處罰。常見情況包括:未在期限內申報者，可能被處以應納稅額一定倍數的罰鍰;有短報、漏報所得而逃漏稅者，罰鍰倍數更高。即便最後算下來不用繳稅，漏申報本身仍可能挨罰，得不償失。
因此交屋後別只顧著搬家，記得把30天的申報期限放進行事曆。準備好買賣契約、取得成本憑證、出售費用單據、土地增值稅繳納證明等資料，按時申報。事前用 買房總成本 把成本憑證整理齊全，申報時會省下不少往返，申報期限與罰則細節以最新法令為準。
試算範例
用一個具體例子把流程走一遍。假設小林2018年以1000萬元買進一間房，2024年以1500萬元賣出，持有約6年，當初買進有契稅與仲介費合計30萬元，這次賣出仲介費等費用40萬元，土地漲價總數額已課土增稅部分為60萬元。
先算課稅所得:成交價1500萬減取得成本1000萬加30萬減費用40萬減土地漲價總數額60萬等於370萬元。持有6年落在超過5年至10年級距，稅率20%，若不適用自住優惠，應納稅額為370萬乘以20%等於74萬元。
但如果小林一家在此設籍並實際居住連續滿6年、出售前6年未出租，符合自住優惠:課稅所得370萬未超過400萬免稅額，等於全額免稅，應納稅額為0元。同一筆交易，是否符合自住條件，差距就是74萬元。這說明算房地合一稅時，持有期間與自住條件缺一不可。實際數字請以你的憑證為準，建議用 房地合一稅試算 房地合一稅試算代入真實金額，再搭配 房屋估價 確認合理售價，以上為示意，實際以最新法令與個案核定為準。
常見問題
房地合一稅是用成交價還是獲利課稅?
是用獲利課稅所得課稅，不是成交總價。課稅所得＝成交價減取得成本減費用減土地漲價總數額，把當初買進價格、相關費用與已課土增稅的土地漲價部分扣除後，才乘上稅率。可先用 房地合一稅試算 房地合一稅試算代入數字。
持有期間怎麼認定?從哪一天算起?
一般以取得房地所有權登記日起算，到出售移轉登記日為止。持有2年內45%、超過2年至5年35%、超過5年至10年20%、超過10年15%。快跨級距時，多等幾週可能少繳一大筆，認定細節以最新法令為準。
自住優惠的400萬免稅額怎麼用?
符合條件者，課稅所得先扣400萬元免稅，超過部分按10%課稅。條件是本人或配偶、未成年子女設籍並實際居住連續滿6年、出售前6年內無出租或營業，且6年內未用過這項優惠。
重購退稅一定要先買新屋嗎?
不一定，先買後賣或先賣後買都可以，只要出售舊屋與重購新屋間隔在2年以內、新舊屋都自住即可。小換大可全額退稅、大換小按比例退稅，但新屋退稅後一定期間內不得移轉或改作他用，期限以最新法令為準。
繼承來的房子賣掉，持有期間怎麼算?
繼承取得的房地，持有期間原則上可合併被繼承人持有的時間一起計算，有助於拉長期間、降低稅率。取得成本則以繼承或受贈時的評定現值及公告土地現值為準，而非市價，試算時別高估成本。
房地合一稅什麼時候要申報?沒賺錢也要報嗎?
要。房地合一稅採分離課稅，須在所有權移轉登記次日起30天內單獨申報並繳稅，即使虧損沒有所得也要申報。逾期或漏報可能被處罰鍰，記得備齊憑證準時申報。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
