買房後要繳哪些稅?房屋稅、地價稅持有成本一次算
買房不是付完頭款就沒事。每年的房屋稅、地價稅是長期持有成本，自住與非自住差很多。
持有成本的概念：買房不是付完頭款就結束
很多人把買房的預算停在頭期款和每月房貸，卻忽略了一個會跟著你一輩子的長期支出：持有稅費。只要房子登記在你名下，每年就要繳房屋稅與地價稅，這兩筆是「持有期間」固定發生的成本，和你買的時候付的契稅、賣的時候付的房地合一稅，性質完全不同。
台灣的不動產稅可以分成三個階段來看。買進時繳一次性的契稅與印花稅；持有期間每年繳房屋稅、地價稅；賣出時繳土地增值稅與房地合一稅。本篇聚焦在最容易被忽略、卻年年發生的「持有成本」，也就是房屋稅與地價稅，並把交易稅一起放進來，讓你算出一間房子的真實負擔。
為什麼要把這件事算清楚？因為自住和非自住的稅率差距很大，同一間房子，自住可能一年繳一萬多，當成非自住出租或空著，加上2024年上路的囤房稅2.0累進，可能翻成好幾倍。看屋時若只比總價，沒把每年的持有稅費算進去，等於漏掉了長期負擔的關鍵變數。
房屋稅怎麼算？自住與非自住差很多
房屋稅的基本公式是：房屋稅＝房屋評定現值×稅率。注意，課稅基礎是「房屋評定現值」，不是你買房的市價，也不是房貸金額。評定現值由各地方稅捐稽徵處依房屋構造、用途、屋齡、地段率等因素核定，通常遠低於實際成交價，所以房屋稅的金額往往比想像中低。
稅率則看房屋的使用情形。符合自住條件者稅率較低，常見為1.2%；非自住（出租、營業、空置等）稅率較高。自住的認定有明確門檻：必須是本人、配偶或直系親屬實際居住、無出租使用、辦妥戶籍登記，且本人、配偶與未成年子女在全國合計3戶以內，才能適用自住優惠稅率（實際稅率與戶數認定以各地方稅捐處及最新法令為準）。
舉個簡單試算：假設一間房屋評定現值為100萬元，自住稅率1.2%，一年房屋稅約為100萬×1.2%＝1.2萬元。若同一間房子被認定為非自住，稅率拉高，金額就會明顯上升。這也是為什麼設籍、實際居住、戶數控管會直接影響你每年要繳多少。
囤房稅2.0影響：多屋族的持有成本變重了
2024年「囤房稅2.0」正式上路，最大的改變是「全國歸戶」與「累進稅率」。過去多屋是各縣市分開計算戶數，現在改成把你名下的非自住房屋在全國一起歸戶計算，持有越多戶，適用的稅率越高，目的就是提高多屋囤房的持有成本、鼓勵釋出空屋。
對單純一戶自住的人來說，影響不大；但對手上有多間非自住房屋的人，差別就很明顯。原本分散在不同縣市、各自享較低稅率的房子，歸戶後可能落入較高的累進級距，整體房屋稅負擔上升。若這些房子是空置、沒有出租也沒人設籍，稅率通常會被課得更重。
實務上的提醒：如果你名下有第二間、第三間房，務必盤點它們目前的稅籍狀態——是自住、出租申報、還是空置。不同狀態的稅率差距，會直接反映在每年的房屋稅單上。各級距的實際稅率與戶數計算方式，仍以各地方稅捐處及最新法令公告為準。
地價稅怎麼算？自用住宅用地有優惠
房子站在土地上，土地本身也要課稅，這就是地價稅。公式是：地價稅＝申報地價×稅率。申報地價通常約為公告地價的8成（土地所有權人可在公告地價80%至120%間申報，多數人採80%）。地價稅每年11月開徵，和房屋稅是分開的兩張稅單。
稅率分兩種。符合自用住宅用地條件者，可適用優惠稅率2‰（千分之2）；一般用地則採累進課稅，起徵稅率為10‰（千分之10）起，地價越高、適用級距越高。自用住宅用地的條件，大致包括土地上的房屋為本人或配偶、直系親屬所有並設籍居住、無出租及營業使用，且須在規定期限內提出申請才能適用。
試算一下差距：假設某筆土地的申報地價為300萬元。適用自用住宅優惠稅率2‰，地價稅約為300萬×2‰＝6,000元；若以一般用地最低累進稅率10‰計，則約為300萬×10‰＝3萬元，差了5倍。是否申請自用住宅用地優惠，對長期持有成本影響很大。你可以在實價雷達的門牌頁查到該地段的公告地價與每坪地價，作為估算地價稅的基礎參考。
交易時的稅：買進和賣出各有一筆
除了每年的持有稅，買賣當下也各有稅要繳，這些屬於一次性成本，買屋前一樣要編進預算。
買方在交易時要繳契稅與印花稅。契稅以房屋核定的契價（通常參考評定現值）為基礎，依買賣移轉等情形按比例課徵；印花稅則就買賣契據按一定比例貼花，金額相對小。這兩筆通常由買方負擔，過戶時一起辦理。
賣方則面對土地增值稅與房地合一稅。土地增值稅就土地公告現值的漲價部分課徵，自用住宅用地有一生一次的優惠稅率可適用；房地合一稅則是針對房地交易的實際獲利課稅，持有期間越短稅率越高，是現行抑制短線炒作的主力稅制。賣房前想抓自己大概要繳多少獲利稅，可以先用本站的 房地合一稅試算 房地合一稅試算工具，輸入買進、賣出與持有年限初估稅額，避免賣了才發現獲利被稅吃掉一大塊。
把持有成本一起算，才知道真實負擔
看屋比價時，多數人只盯著總價和每月房貸，但真正決定「養一間房一年要花多少」的，是把持有稅費、管理費、保險、修繕都加進來之後的總帳。
用一個例子把它串起來。假設你買的房子，房屋評定現值100萬、自住房屋稅1.2%約1.2萬，土地申報地價300萬、自用地價稅2‰約6,000元，光是持有稅一年就約1.8萬元。若這間房改為非自住，房屋稅率提高、又落入囤房稅2.0累進，加上地價稅可能改採一般用地稅率，每年持有稅可能從1.8萬跳到數倍。同樣一間房，用途不同，長期負擔天差地別。
建議在出價前就把這筆帳算清楚。你可以用本站的 買房總成本 買房總成本試算，把頭期款、貸款利息、契稅印花稅、每年房屋稅地價稅一起估出來；想知道這間房現在大概值多少、未來轉手的基礎，也可以搭配 房屋估價 行情估價。把「買進一次性稅費＋每年持有稅費＋未來賣出獲利稅」三段一起看，才是真實的購屋負擔。
怎麼查自己到底要繳多少？
想知道精確的金額，最可靠的來源永遠是稅單與各地方稅捐稽徵處。房屋稅每年開徵、地價稅每年11月開徵，稅單會直接寄到所有權人地址，上面會載明評定現值、申報地價、適用稅率與應納稅額，這是最準的數字。
如果還沒收到稅單、或想自己預估，可以分兩步走。第一步，查課稅基礎：房屋評定現值可向地方稅捐處查詢或調閱，土地申報地價與公告地價可在實價雷達門牌頁看到該地段的公告地價與每坪地價作為估算依據。第二步，套用稅率：自住房屋約1.2%、自用地價約2‰，乘上去就能抓出大致的年度持有稅。
要特別提醒，稅率、級距與優惠條件常隨法令調整，囤房稅2.0之後多屋計算更為複雜，本文所列數字僅供概念試算，實際金額一律以各地方稅捐稽徵處核定的稅單及最新法令為準。買賣相關的房地合一稅、土地增值稅，因牽涉持有年限與獲利認定，建議用本站 房地合一稅試算 房地合一稅試算先抓概數，正式申報前再向稅捐機關或專業人士確認。
常見問題
房屋稅和地價稅有什麼不同？
房屋稅是針對「房屋」課的稅，以房屋評定現值×稅率計算，每年開徵；地價稅是針對「土地」課的稅，以申報地價×稅率計算，每年11月開徵。一間有土地的房子，兩種稅都要繳，是兩張不同的稅單。
怎樣才算自住，可以適用較低稅率？
房屋稅的自住，一般須由本人、配偶或直系親屬實際居住、無出租使用、辦妥戶籍登記，且本人、配偶與未成年子女全國合計3戶以內。地價稅的自用住宅用地另有設籍、無出租營業及申請期限等條件。實際認定以各地方稅捐處及最新法令為準。
囤房稅2.0對我有影響嗎？
如果你只有一戶自住，影響很小。若名下有多間非自住房屋，2024年上路的囤房稅2.0改採全國歸戶與累進稅率，持有越多戶、空置越多，房屋稅率越高，整體持有成本會明顯增加。建議盤點每間房目前是自住、出租或空置。
持有稅費大概一年要繳多少？
以自住為例，房屋評定現值100萬、稅率1.2%約1.2萬元；土地申報地價300萬、自用地價稅2‰約6,000元，合計一年約1.8萬元。非自住因稅率提高並可能落入累進級距，會高出數倍。實際金額以稅單為準，可用本站 買房總成本 買房總成本一起試算。
賣房的時候還要繳哪些稅？
賣方主要面對土地增值稅與房地合一稅。土增稅就土地漲價課徵，自用住宅有一生一次優惠稅率；房地合一稅針對房地獲利課稅，持有期間越短稅率越高。可先用本站 房地合一稅試算 房地合一稅試算抓概數，正式申報前再向稅捐機關確認。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
