繼承房屋怎麼辦?遺產稅、登記與出售稅務
親人留下的房子要怎麼過戶?先報遺產稅才能辦繼承登記，多人繼承還牽涉公同共有與分割。將來想賣，房地合一稅的持有期間與取得成本更要算對。這篇用實價雷達帶你一次看懂繼承房的稅務地圖。
繼承的第一步:先別急著賣，順序要對
很多人收到親人留下的房子，第一個念頭是過戶或脫手，但繼承房的處理順序其實是固定的:先辦遺產稅申報、取得遺產稅繳清或免稅證明，才能去地政事務所辦繼承登記，最後才談得上出售或分割。順序顛倒，後面每一步都會卡住。
繼承發生在被繼承人死亡那一刻，繼承人從那天起就概括承受被繼承人的財產與債務。也就是說，房子、存款是繼承，貸款、欠稅同樣是繼承。所以在動手之前，建議先盤點被繼承人名下到底有哪些不動產、存款、保單、投資與負債，再決定要單純繼承、限定繼承還是拋棄繼承。
盤點不動產時，可以調閱被繼承人的財產歸戶清冊向國稅局申請，就能一次看到名下所有房地。想初步掌握這些房子現在的行情，可以善用本站的 房屋估價 查市價功能，輸入地址看周邊實價成交，先對市值有概念，後續無論是談遺產分割還是評估要不要賣，都有依據。
遺產稅怎麼算與不動產如何計價
遺產稅是以被繼承人死亡時的全部遺產總額，先減去免稅額與各項扣除額，得出課稅遺產淨額後，再依累進稅率計算。遺產稅設有免稅額，另有配偶扣除額、直系血親卑親屬扣除額、父母扣除額、喪葬費扣除額等多種扣除項目，實際金額與級距請以最新法令與國稅局公告為準。
關鍵在於不動產的計價方式。遺產裡的房地，不是用市價或實價登錄成交價計入遺產總額，而是土地以公告土地現值、房屋以房屋評定現值計算。這兩個數字通常遠低於市場行情，所以帳面上的遺產總額，往往比你以為的低很多，這也是不少繼承案件最後落在免稅或低稅負的原因。
但計入遺產的價值低是一把雙面刃。當下遺產稅省了，可是這個偏低的繼承時現值，日後會變成你出售時的取得成本基礎，連動影響房地合一稅。想了解各種持有與交易稅費的全貌，可以先看本站 房地合一稅試算 稅務專區。
繼承登記流程與費用
拿到遺產稅繳清證明或免稅證明後，就能辦繼承登記。流程大致是:準備被繼承人除戶謄本、全體繼承人的戶籍與印鑑相關文件、繼承系統表、遺產分割協議書若有分割，連同遺產稅證明，向不動產所在地的地政事務所申請登記。
費用主要分兩塊。一是政府規費，登記費通常以申報地價或建物核定價值的一定比例計收，並有書狀費。二是代書地政士代辦費，市場行情大約落在新台幣1.5萬至3.5萬之間，會因繼承人人數、物件筆數、是否跨縣市、是否需要協助處理分割協議而有差異，政府規費通常另計。
繼承登記文件繁瑣、又有遺產稅申報時效壓力，多數人會委託代書代辦。如果你還沒有合作的地政士，可以用本站 找代書 找代書，依所在地區找在地專業人士，先問清楚報價包含哪些項目、規費是否另計。
多人繼承怎麼分:公同共有與分割
當繼承人不只一人，又沒有特別約定時，這間房子會先成為全體繼承人的公同共有。公同共有的特性是:沒有明確的應有部分持分，任何處分、出售、設定抵押，原則上都要全體繼承人同意，只要有一人不點頭，房子就動不了。這也是許多家族房產卡住、世代相傳卻無法處理的根源。
要解開這個結，常見作法是辦理遺產分割。繼承人可以協議，把某間房子分給特定人、或約定各自的持分比例，簽訂遺產分割協議書後辦理分割登記，公同共有就轉為分別共有或單獨所有，之後各持分人處分自己的部分就相對自由。協議不成時，最後可走法院的裁判分割。
實務上建議在繼承登記階段就一併談好分割，否則先以公同共有登記，日後要再分割、要再賣，都得重新取得全體同意，曠日廢時。若家族成員對房子估值認知有落差，不妨先用 房屋估價 查市價拉出一個客觀的周邊成交區間，讓分配討論有共同的數字基礎，減少情緒角力。
繼承的房子賣掉的房地合一稅
繼承來的房子如果之後要賣，課的是房地合一稅，計算的兩個核心是持有期間與取得成本，繼承房在這兩點上都有專屬規則，算對了可以省下可觀稅金。
持有期間方面，繼承取得的房地，出售時的持有期間可以合併計算被繼承人持有的時間。也就是說，被繼承人持有越久，加上你繼承後持有的時間，很容易跨過短期持有的高稅率級距，適用較低的長期稅率。許多人誤以為從繼承那天才開始算，結果套到高稅率，是常見的虧損點。
取得成本方面，繼承房的取得成本，是以繼承時的公告土地現值及房屋評定現值為準，而不是被繼承人當年的買進價。由於這個現值通常偏低，賣出時的帳面獲利賣價減取得成本會被放大，房地合一稅基也跟著變高，這正是前面說的遺產稅省、出售稅可能變多的連動效應。賣之前，務必把持有期間合併計算與正確的取得成本準備好，相關規則與級距請以最新法令與稅捐稽徵機關為準。要先抓賣價區間，可用 房屋估價 查周邊實價，再到 房地合一稅試算 了解房地合一的稅務細節。
拋棄繼承與限定繼承
如果被繼承人留下的負債可能大於財產，或你不想承接這份遺產，可以考慮拋棄繼承。拋棄繼承要在知悉自己得繼承之時起3個月內，向被繼承人住所地的法院以書面為之，逾期就不能再拋棄，時效非常重要，務必盡早確認。
拋棄繼承是全部不要，連房子也一起放棄，而且你拋棄後，繼承權會往下一順位移轉，常見的情況是上一輩拋棄後，債務或繼承順位落到子女甚至孫輩，因此家族成員最好一起評估、整體規劃。
如果搞不清楚財產與負債的全貌，又不想直接拋棄，現行制度下繼承原則上已採限定責任，也就是繼承人原則上以所得遺產為限，對被繼承人的債務負清償責任，但仍須依規定辦理相關陳報程序才有保障。是否拋棄、如何陳報、時效如何起算，個案差異大，建議透過 找代書 找代書或洽詢律師，依最新法令與個案狀況評估後再決定。
常見問題
繼承的房子一定要先報遺產稅才能過戶嗎?
是的。必須先完成遺產稅申報、取得遺產稅繳清證明或免稅證明，才能持向地政事務所辦理繼承登記，沒有這張證明，地政機關無法受理過戶。順序固定，不能跳過。
繼承房屋的遺產價值是用市價還是公告現值算?
不動產計入遺產總額時，土地以公告土地現值、房屋以房屋評定現值計算，通常遠低於市場成交價，所以遺產帳面價值往往比實際行情低。實際免稅額與扣除額請以最新法令與國稅局公告為準。
繼承登記找代書要多少錢?
代書地政士代辦費市場行情約新台幣1.5萬至3.5萬，會因繼承人人數、物件筆數、是否跨縣市與是否協助分割而不同，政府規費登記費、書狀費通常另計。建議透過本站 找代書 找代書先問清楚報價項目。
繼承的房子賣掉，持有期間從繼承那天才開始算嗎?
不是。繼承取得的房地出售時，持有期間可以合併計算被繼承人持有的時間，因此常能適用較低的長期持有稅率。誤以為從繼承日起算，很容易套到高稅率，是常見的計算錯誤。
想拋棄繼承有時間限制嗎?
有。拋棄繼承要在知悉自己得繼承之時起3個月內，向法院以書面辦理，逾期就無法拋棄。且拋棄後繼承權會移轉給下一順位，建議家族成員一起評估，並以最新法令與個案狀況為準。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
