買房有哪些稅?房屋稅、地價稅、契稅一次搞懂

買房會碰到哪些稅?先分清持有與交易兩大類

買房牽涉的稅看似複雜，其實只要分成兩大類就清楚了。第一類是持有稅，只要房子掛在你名下，每年都要繳，包括房屋稅與地價稅;第二類是交易與移轉稅，在買賣、繼承或贈與發生時一次性課徵，包括買方要繳的契稅、印花稅、登記規費，以及賣方要繳的土地增值稅與房地合一稅。

把這兩類分開記很重要。持有稅是長期的固定成本，會年年跟著你跑;交易稅則是一次性支出，通常在過戶當下就要備妥。很多人試算購屋預算時只算了頭期款與房貸，卻忽略了這些稅費，等到結算才發現現金不夠。先建立完整的稅目清單，才能把買房的真實成本算準。

房屋稅:每年都要繳，自住與囤房差很大

房屋稅是針對房屋這個建物本身課的持有稅，每年開徵一次，計算公式是房屋評定現值乘以適用稅率。房屋評定現值由地方稅捐稽徵機關依房屋構造、用途、屋齡、街路等級等因素核定，並非你的成交價，通常會低於市價不少。

稅率高低取決於房屋的使用情形。住家用且符合自住條件者適用最低的自住稅率;非自住的住家用房屋，在囤房稅2.0上路後改採全國歸戶並按戶數累進，持有越多戶、稅率越高，目的是提高多屋族的持有成本。營業用、出租等用途則另有對應稅率。

要特別注意，自住的優惠稅率並非自動套用，符合本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內、辦竣戶籍登記且無出租營業等條件，才能適用。若情況有變動，應主動向稅局申報，以免被改課較高稅率。

地價稅:按公告地價課徵，自用住宅優惠要申請

地價稅是針對土地課的持有稅，每年開徵一次，計算基礎是土地的公告地價乘以稅率。公告地價由地方政府定期評定，每筆土地都對應特定的地段、地號，你可以透過地政資料查到自己持有土地的公告地價與面積。

一般用地採累進稅率，土地價值越高、稅率越重。但若是自用住宅用地，符合條件並完成申請後，可適用2‰的優惠稅率，遠低於一般稅率，省下的金額相當可觀。條件大致包括土地上的房屋為本人或配偶、直系親屬所有並辦竣戶籍登記、無出租或營業使用，且面積在法定上限內。

關鍵在於需申請。自用住宅用地優惠稅率不會自動適用，必須在每年地價稅開徵40日前通常是9月22日前提出申請，當年才能適用;逾期申請則順延至次年生效。買房後別忘了這一步，否則可能多繳好幾倍的地價稅。

契稅、印花稅、登記規費:交易當下一次付清

買方在過戶時要負擔幾項一次性的稅費。契稅是其中最主要的一項，依房屋核定的契價乘以買賣稅率6%計算。要注意契稅只課房屋部分，土地的移轉並不課契稅，而是改課土地增值稅由賣方負擔，這是制度上的分工。

印花稅則是針對買賣不動產的契據課徵，稅率相對低，依公定契價的一定比例計算，金額通常不大但不可漏。登記規費則是地政機關辦理產權移轉登記所收取的費用，依申報的土地申報地價、建物核定價值按比例計收，加上書狀費。

這幾項加總，再考慮代書地政士的代辦服務費，就構成過戶當下的稅費支出。建議在簽約前就把這些項目列入購屋成本，避免低估了實際要準備的現金。

土地增值稅:賣方繳，自用一生一次10%優惠

土地增值稅是賣方在移轉土地時要負擔的稅，課徵基礎是土地的漲價總數額，也就是這次移轉的申報現值，扣除前次移轉現值依物價指數調整後的增值部分。土地漲得越多，稅就越高，一般採累進稅率。

對自用住宅用地，制度提供了一生一次的10%優惠稅率，遠低於一般累進稅率。符合條件者如出售前一年內無出租營業、面積在上限內、屬本人或家屬設籍自住等一生可使用一次，是賣房節稅的重要工具，另有放寬的一生一屋規定可在用完一次後接續適用。

雖然土地增值稅由賣方繳，但買方仍應了解，因為它會影響賣方的開價與議價空間。若標的近年增值幅度大，賣方的稅負壓力也會反映在交易條件上。

常見眉角與試算:別讓優惠睡著了

買房稅務最容易踩的坑，就是優惠沒申請。房屋稅的自住稅率、地價稅的自用住宅優惠稅率、土地增值稅的一生一次優惠，都需要符合條件並主動提出申請，不會自動套用。沒申請就等於放棄省稅機會，年復一年地多繳。

多屋族要特別留意囤房稅2.0的影響。非自住住家用房屋採全國歸戶累進，名下房屋越多、持有成本越高，這項設計大幅提高了多屋持有的代價，購置前就該把長期持有稅成本納入評估。繼承、贈與取得的不動產，則另有遺產稅、贈與稅及後續移轉時房地合一稅的計算規則，情況較複雜，建議個案釐清。

實務上，最穩妥的做法是善用各地方稅務局的線上試算工具，或在交易前諮詢地政士與稅務人員，把房屋稅、地價稅、契稅、土增稅一併估算。你也可以搭配本站的房地合一稅試算工具 房地合一稅試算 與購屋成本估算 買房總成本，把交易稅與長期持有稅整體看一遍，避免漏算。