地政士（代書）在做什麼？費用行情與怎麼選

地政士是有證照的專業人員

地政士俗稱代書，依地政士法須經國家考試及格、領有證書並加入公會才能執業。他的核心業務是不動產登記的申請與代理，包括所有權移轉、抵押權設定與塗銷、繼承登記、更名與住址變更等。

除了登記，地政士通常也承擔契約撰擬、稅務申報與價金流程的協助。實務上，買賣雙方的土地增值稅、契稅、房地合一稅申報，多半由地政士代為處理。

這個角色的價值在交易安全。他會在過戶前核對產權、確認有無限制登記、安排用印與繳稅的順序，讓「錢」與「權」的交換不會出現一方已付款但另一方未過戶的空窗。自售最容易出事的正是這一段。

費用通常拆成三塊

第一塊是服務報酬，也就是地政士自己的酬勞。依案件複雜度計價，單純的成屋買賣過戶與一般繼承案件的行情不同，牽涉多筆土地、多位共有人、跨縣市或有特殊限制登記的案件會較高。

第二塊是規費與稅費，這部分是代收代付，不是地政士的收入。包括登記規費、書狀費、謄本申請費，以及土地增值稅、契稅、印花稅等。這些有公定標準，報價單上應該分開列出。

第三塊是實支費用，例如代辦跑件、郵資、外縣市的交通。金額不大，但同樣應該列清楚。

判斷報價合不合理的方法不是比總額，而是要求把三塊分開列。把代收代付混在服務費裡報一個總價，是最容易產生誤會的做法。

由誰指定，差別在哪

實務上常見由仲介介紹配合的地政士，流程熟、效率高，這是優點。但要理解立場：該地政士與仲介有長期合作關係，遇到買賣雙方立場衝突時，你未必是他最優先考量的對象。

買方自己指定是另一種做法，好處是立場單純，缺點是要自己找、自己確認資歷。金額大、產權複雜、或你對交易安全特別在意時，值得自己找一位。

無論誰指定，你都可以要求先與地政士直接對話，問清楚流程、時程與費用。不願意讓你直接接觸的安排，本身就值得警覺。

該問的五個問題

第一，這個案子的產權有沒有需要注意的地方。請他調謄本後說明所有權部與他項權利部的狀況，有沒有抵押、查封、預告登記或限制。

第二，價金怎麼保全。成屋買賣常搭配履約保證專戶，請他說明款項在哪一個節點撥付、由誰控管。

第三，稅怎麼算、誰負擔。土增稅原則上賣方負擔、契稅買方負擔，但實務上可以約定，重點是事前算清楚並寫進契約，不要交屋前才發現差一筆。

第四，時程怎麼走。從簽約、用印、完稅到過戶交屋，各階段大約多久、需要你到場幾次、要準備哪些證件。

第五，出問題時的責任。地政士執業有相應的責任規範，問清楚萬一因作業疏失導致損害如何處理，是合理的提問，專業的人不會迴避。