土地建物謄本怎麼看?買房產權調查自保

不動產謄本是什麼?為什麼買房一定要看

不動產謄本是地政機關依登記資料製作的官方文件，等於一間房子與土地的身分證加病歷表。它把這筆不動產的位置、面積、用途、現在屬於誰、有沒有欠錢設定抵押、有沒有被法院查封等資訊，一條一條清楚記載下來。買房最大的風險不是房子本身好不好，而是你付了錢卻拿不到乾淨的產權，而謄本就是查清楚這件事最權威、最完整的依據。

台灣的不動產登記採登記生效主義，也就是說，誰是所有權人、房子被設定了什麼權利，都以地政機關的登記為準，而不是看誰拿著權狀、誰住在裡面。這代表口頭說的、仲介轉述的、甚至賣方拿出來的舊權狀，都不能完全相信，唯一可靠的是最新一份謄本上的登記內容。很多買賣糾紛，其實只要在簽約前認真調一份最新謄本來看，就能事先避開。

謄本依標的不同分成兩種:記載土地的土地謄本與記載房屋的建物謄本。一間透天厝會有土地謄本加建物謄本;一戶公寓大樓則通常是建物謄本含專有部分與共有部分，再加上所坐落基地的土地謄本多為持分共有。買房做產權調查，這兩份都要一起看，缺一不可，因為房子和它腳下的土地，在登記上是分開的兩件事。

土地謄本三大部分:標示、所有權、他項權利

不論土地或建物謄本，內容都分成三大部分，搞懂這三部分，就掌握了看謄本的核心。先看土地謄本。

第一是標示部，記載這筆土地的客觀資料:地段、地號、面積以平方公尺登記、使用分區與使用地類別、公告土地現值與公告地價等。地號是土地的唯一編號，就像土地的門牌;面積與使用分區則告訴你這塊地有多大、能做什麼用途。本站每個門牌頁的房屋資訊裡都有對應的地段地號，可以和謄本互相對照。

第二是所有權部，記載這筆土地現在是誰的:所有權人姓名、登記日期、登記原因買賣、繼承、贈與等，以及最關鍵的權利範圍也就是持分。如果權利範圍寫全部，代表單一所有權人擁有整筆土地;如果寫某分之某，代表這是多人共有，你要交易的對象只持有其中一部分。

第三是他項權利部，記載這筆土地上被設定了哪些別人的權利:最常見的是抵押權通常是向銀行貸款設定給銀行，還有地上權、典權、不動產役權等。這一部分能看出房子背了多少債、欠誰的錢、設定金額多少，是判斷產權乾不乾淨最重要的一欄。以上各欄位內容會隨登記異動，一律以地政最新登記為準。

建物謄本怎麼看:建號、面積、附屬與共有

建物謄本的結構和土地謄本一樣分三部分，但記的是房子本身。

標示部記載建號、建物坐落的地段地號、主建物面積、附屬建物如陽台面積、層次、建材結構、建築完成日期等。建號是房子的唯一編號，會對應到它所坐落的地號，兩者一查就能確認這棟房子蓋在哪筆地上。建築完成日期就是判斷屋齡的依據。要特別注意面積分成主建物、附屬建物與共有部分公設三塊，加總才是權狀總坪數，這也是公設比的由來，想細算實際可用坪數可參考本站的公設比實坪試算 公設比實坪換算。

所有權部一樣記載房子現在的所有權人與權利範圍。買中古屋時要特別比對:建物謄本上的所有權人，和土地謄本上的所有權人是不是同一個人?如果土地和房子分屬不同人，交易會複雜許多，務必查清楚。他項權利部則記載房子被設定的抵押權等，公寓大樓的車位若是登記在共有部分或另立建號，也要一併確認其產權與持分歸屬。

這裡要提醒一個常見誤會:違章建築、頂樓加蓋、夾層、二次施工等增建違建，因為沒有合法請領建照與使照，原則上不會登記在建物謄本上。所以謄本面積看起來小、實際使用卻大很多時，多出來的部分很可能就是違建，將來有被報拆、無法貸款或產權爭議的風險，看屋與看謄本時務必對照清楚。

他項權利部最關鍵:抵押、查封、限制登記怎麼判讀

三大部分裡，做產權自保最該盯緊的就是他項權利部與標示部的註記，因為這裡藏著會讓你付了錢卻過不了戶的地雷。

抵押權是最常見的設定。賣方向銀行貸款買房，銀行就會在謄本上設定抵押權，記載權利人銀行與擔保債權總金額。看到抵押權不必恐慌，因為實務上多數中古屋交易都帶著房貸，標準做法是用買方的價金先幫賣方清償、由銀行塗銷抵押權後再完成過戶。重點是要確認設定金額合不合理:如果抵押擔保金額遠高於成交價，代表賣方可能還有其他借款壓在這間房上，得特別小心。

真正會讓交易卡死的是限制登記，包括查封、假扣押、假處分等。一旦謄本上出現這類註記，代表這筆不動產已被法院或債權人凍結，所有權人不能自由處分，過戶會被擋下來。看到查封、假扣押，原則上就不該貿然簽約付款。另外還要留意預告登記與信託登記:預告登記代表已有人就這筆不動產主張某種權利、限制現所有權人處分;信託登記則代表房子已移轉登記給受託人管理，真正能處分的人和你以為的賣方可能不一樣，都必須查清楚對象與條件。這些註記都以地政最新登記為準，務必看最新版。

謄本怎麼申請?地政事務所與線上管道

好消息是，不動產謄本是公開資訊，任何人不必經所有權人同意都可以申請查閱，這正是它能用來保護買方的關鍵。申請管道主要有幾種。

最傳統的是臨櫃，帶著身分證件到任一地政事務所，不限不動產所在地，跨縣市都能跨域申請，現場填單繳費就能拿到紙本謄本。如果只是要看產權現況，申請第二類謄本即可，它會隱匿部分個資如所有權人完整身分證字號、住址，但標示部、權利範圍、抵押查封等買方最在意的資訊一樣看得到，足以做產權調查。

更方便的是線上申請。內政部地政線上申請系統與全國地政電子謄本系統，可以線上查詢並付費下載電子謄本，自然人憑證或其他驗證方式登入後操作，省去跑一趟的時間，也方便簽約前臨時再調一次。申請時你需要知道標的的地段地號土地或建號建物，如果手上沒有，可以先用地址查詢，或請仲介、代書提供，本站門牌頁的房屋資訊也能幫你對應到地段地號。費用方面，每份謄本工本費不高，相較於買房金額幾乎可以忽略，是CP值極高的自保動作。實際申請方式與規費以地政機關最新公告為準。

看謄本做產權自保:六個必查重點

把前面的知識落地，簽約前看謄本至少要逐項確認以下六件事，任何一項有疑慮，都應先釐清再決定要不要付款。

第一，賣方是不是真正的所有權人。比對所有權部上的姓名與你接洽、要簽約的對象是否一致，避免遇到無權處分;若由代理人出面，要確認授權文件。第二，是不是多人共有。看權利範圍是全部還是持分，若為共有，依規定處分通常需全體共有人同意，少一個人簽都可能讓交易無效，務必確認所有共有人都到齊同意。

第三，抵押設定金額多少、是否合理，並規劃好價金如何清償塗銷。第四，有沒有查封、假扣押、假處分等限制登記，有的話過不了戶，原則上別碰。第五，有沒有預告登記或信託登記，確認真正能處分的人與條件。第六，權狀謄本面積與實際丈量、現場使用是否相符，多出來的部分是不是違建增建，這些不會在謄本上，要靠看屋與對照釐清。

這六點查完，再搭配賣方應提供的不動產說明書交叉比對。不動產說明書是仲介依法應製作交付的文件，會記載產權、面積、是否為輻射屋海砂屋、是否曾發生兇殺等重要事項;謄本管登記面的產權真相，說明書管更廣的物件揭露，兩者對照才完整。產權結構或塗銷清償安排較複雜時，建議找專業代書協助把關，可透過本站的找代書 找代書 尋找在地地政士。

簽約前一定要再調一次最新謄本

看謄本最容易被忽略、卻最重要的一個原則是:謄本只代表調閱當下那一刻的登記狀態，而登記是會變動的。一份兩週前調的謄本，不能保證簽約當天產權還是一樣乾淨。

實務上曾發生賣方在帶看後、簽約前，偷偷把房子再拿去增貸設定抵押，或因債務問題被債權人聲請查封，買方若拿著舊謄本就簽約付訂，等於踩進陷阱。因此標準且必要的做法是:在正式簽約、付出大額價金的當天或前一刻，再調閱一次最新謄本，確認他項權利部、限制登記都沒有新增異常，所有權人也沒有變動，確認無誤再下筆。這個動作只花幾十元工本費，卻能擋掉最致命的風險。

整個產權調查的節奏可以記成三步:看屋與議價階段先調一份謄本，了解產權概況、有無共有與設定;進入議約時對照不動產說明書，逐項確認揭露事項;簽約當天再調一次最新謄本做最後確認，並把塗銷抵押、清償順序、限制登記排除等條件白紙黑字寫進契約。把這套流程走完，產權面的風險就能控制在最低。涉及登記事項，最終一律以地政最新登記為準。