土地持分是什麼？為什麼同坪數的房子價值差很多
兩間都是三十坪的房子，一間土地持分兩坪、一間只有零點八坪，都更改建時的分回會差一倍以上。這篇說明持分怎麼看、怎麼換算成坪數，以及土地增值稅的計算基礎與常見誤解。
你買的不只是房子，還有一塊地的一部分
買一戶公寓或大樓，買到的是「建物所有權」加上「基地的應有部分」，也就是土地持分。土地持分登記在建物謄本的「建築基地權利範圍」那一行，寫法像「100000分之4611」，代表你擁有這塊基地的十萬分之四千六百一十一。
把持分比例乘上基地總面積，就是你這一戶實際分到的土地。例如基地一千平方公尺、持分十萬分之四千六百一十一，你分到約四十六點一平方公尺，換算約十三點九坪。這個數字不會寫在權狀的坪數欄裡，要自己算。
持分高低取決於兩件事：基地大小與總戶數。同樣一塊地，蓋十二層一百戶，每戶分到的土地就比蓋五層二十戶少很多。所以老公寓的土地持分通常遠高於新大樓，這也是為什麼老公寓在都更題材上比較有價值。
持分決定都更分回，不是坪數
很多人以為都更改建的分回是按現在的坪數算，其實不是。權利變換的分配基礎是土地的權利價值，也就是持分乘上土地單價。這代表兩戶室內坪數一樣的房子，土地持分差一倍，分回也會差將近一倍。
這在實務上造成一個常見的誤會：同一個社區裡，低樓層的舊公寓住戶反而分得比高樓層大樓住戶多，因為前者的土地持分高。買房時如果把都更潛力列入考量，土地持分是比屋齡更關鍵的指標。
要查自己的持分，最直接的方式是看建物謄本。實價雷達的 /tengben 謄本調閱會把持分比例換算成坪數直接呈現，不必自己拿計算機乘。
土地增值稅算的是土地，不是房子
賣房子時會遇到兩種與土地有關的稅：土地增值稅與房地合一稅。土地增值稅只針對土地的漲價部分課徵，計算基礎是「這次的公告土地現值」減去「前次移轉現值乘上物價指數」，跟成交價無關。房屋的部分則不課土增稅。
稅率採累進：漲價倍數在一倍以內為百分之二十，一到二倍為百分之三十，超過二倍為百分之四十。持有越久有減徵：持有滿二十年、三十年、四十年，超過百分之二十的部分分別減徵百分之二十、三十、四十。自用住宅用地符合條件者可適用百分之十的優惠稅率，但有一生一次或一屋一次與面積的限制。
要注意「前次移轉現值」是稅務資料，謄本上查不到，所以任何線上工具都無法算出精確金額，只能做情境推估。實際應納稅額以稅捐稽徵機關核定為準。想先抓個量級，可以用 /landtax 土地增值稅試算，或在 /tengben 的謄本報告裡看依漲價倍數呈現的情境表。
公告土地現值不是市價，但它決定你的稅
公告土地現值由各縣市每年評定，用於土地增值稅與徵收補償。它通常低於市價，但近年逐步調升，兩者差距在縮小。另外還有一個「公告地價」，那是課徵地價稅用的，數字更低，兩者不要搞混。
算你這一戶的土地現值總額，把持分土地的平方公尺數乘上公告現值單價即可。這個數字在幾個場合會用到：估算土增稅的基礎、判斷這塊地在都更中的權利價值、以及遇到徵收時的補償計算。
實價雷達的 /landno 地號建號查詢會直接顯示該地號的公告土地現值與每坪換算，不必另外去查縣市地政局的公告。想看自己那一戶分到多少土地、現值總額多少，則要調閱謄本才拿得到持分比例。
常見問題
土地持分越高越好嗎？
就都更改建與長期保值而言是的，持分高代表你擁有的土地多，權利變換時分回較多。但持分高的房子通常是老公寓，屋況、電梯、公設都比較差，居住品質要另外評估。買來自住與買來等改建，考量重點不同。
為什麼線上工具算不出我的土地增值稅？
因為正式算法要用「前次移轉現值」，那是稅務資料，謄本與公開資料都查不到。線上工具只能用目前的公告現值搭配漲價倍數做情境推估。要精確金額請洽地方稅捐稽徵機關，或請地政士代為試算。
自用住宅百分之十的優惠稅率誰能用？
須符合本人或配偶、未成年子女設籍、無出租無營業、都市土地面積三公畝以內或非都市七公畝以內等條件，且有一生一次的限制，另有一屋一次的放寬規定。條件細節每年可能調整，申報前建議先向稅捐處確認。
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
