委託銷售契約:專任約 vs 一般約差在哪?屋主怎麼選

許書豪產權與地政編輯 ·2026-06-20 更新 ·約 4 分鐘 ·1,486 字

重點摘要

決定委託房仲賣房後，第一份要簽的就是「委託銷售契約」。它分成專任約與一般約,牽涉你能不能同時找多家、能不能自己賣、以及服務費怎麼算。搞懂差別,才不會綁死自己或反被綁約。

委託銷售契約在約定什麼

委託銷售契約(俗稱委賣契約)，是屋主授權房仲代為銷售房屋的書面約定。重點條款包括:委託總價與底價、服務報酬的計算與上限、委託期間、是否為專任委託、以及仲介應盡的義務(如刊登、帶看、回報)。這份契約決定了你和房仲之間的權利義務，簽之前一定要逐條看清楚。

依規定，仲介收取的服務報酬有上限——買賣合計向買賣雙方收取不得超過成交價的百分之六，賣方單邊通常在一定比例內，實際費率可協商。契約也應載明委託期間，期間長短與能否提前終止，都要在簽約時談定並白紙黑字寫清楚。

專任委託(專任約)是指在委託期間內，你只能委託這一家房仲銷售，且多數版本連「屋主自己找到買方成交」都要付服務費。相對地，因為確定成交就有報酬，仲介通常會投入較多資源:主動刊登、安排帶看、甚至配置較好的物件曝光。

專任約適合沒時間自己奔波、希望有人專責處理的屋主。缺點是把雞蛋放同一個籃子，若遇到不積極的仲介，房子可能被晾著。因此簽專任約前，務必約定合理的委託期間(別一次綁太久)、要求定期回報帶看與市場反應，並確認提前終止的條件。

一般委託(一般約)允許你同時委託多家房仲，也保留自己找買方成交的空間，誰先成交就由誰收服務費。好處是曝光管道多、屋主彈性大;缺點是仲介知道不是獨家，投入的力道可能保留，且多家同時刊登，容易出現價格不一、資訊混亂，反而讓買方觀望。

一般約適合物件條件好、自帶賣點、或屋主本身也想積極參與銷售的情況。實務上要注意管理各家的開價一致，避免同一間房在不同平台出現不同價格，讓買方覺得「是不是急售、可以殺很多」，反而壓低成交價。

不論簽哪一種，這幾項都要確認:一是服務報酬比例與計算基礎(以成交價計)、二是委託期間與提前終止條件、三是底價與斡旋/出價的回報機制、四是仲介是否提供不動產說明書與履約保證。專任約更要盯緊委託期間別太長、回報義務要寫明。

也要留意「一定要賣」的心理陷阱:委託期間內若行情變動或急需用錢，能否調整底價、能否終止，都影響你的彈性。建議把口頭承諾都落成文字，並在簽約前先用實價雷達查同社區、同路段的成交行情，確認委託底價與開價設定合理。

委託仲介不代表把定價權完全交出去。開價太高會讓房子乏人問津、越賣越久;開太低則可能賤賣。合理做法是自己先查行情、抓出中位價帶，再和仲介討論開價策略與可接受的底價，讓專業協助你，而不是被牽著走。

賣房前用實價雷達查該地址與周邊近一年的成交單價與總價，掌握真實行情;若同社區有近期成交，更是最直接的定價依據。行情有底、契約看懂，再決定專任或一般，才是對自己最有利的委託方式。

專任約期間我自己找到買方,還要付仲介費嗎?

多數專任委託契約約定，委託期間內即使屋主自行找到買方成交，仍需支付服務報酬。實際以契約條款為準，簽約前務必看清楚這一條。

一般約可以同時找幾家房仲?

一般委託沒有家數限制，可同時委託多家並保留自售空間，誰先成交由誰收費。缺點是各家投入力道可能保留、且要自己管理開價一致。

仲介服務費最多能收多少?

依規定，仲介向買賣雙方收取的服務報酬合計不得超過成交價的百分之六，賣方單邊比例可協商，實際以契約與最新法令為準。

委託期間簽多久比較好?

沒有標準答案，但專任約建議別一次綁太久，並約定定期回報與提前終止條件，保留調整彈性;可視物件熱度與市場反應再續約。

資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。