賣房流程全攻略:自售與委託仲介一次看懂
賣房不只是掛上去等買家，從定價、選擇自售或委託仲介、簽約履保到交屋尾款，每一步都牽涉錢與風險。本文用實價登錄角度，帶你看懂賣房全流程與賣方稅費怎麼算，避開常見糾紛與陷阱。
賣房前準備與定價:先查實價登錄再開價
賣房第一步不是急著找仲介，而是先把自己的房子摸清楚。請先備齊權狀、土地及建物登記謄本、最近一期房屋稅與地價稅單，以及若有貸款的本金餘額證明，這些文件決定了你能不能順利簽約過戶，也影響你最後實拿多少。
定價是整個賣房流程裡最關鍵的一環。開價太高，房子掛半年乏人問津，最後被迫降價反而給人這間有問題的印象;開價太低，等於把錢送給買方或仲介。最可靠的做法是查實價登錄，找出同社區、同棟、相近坪數與樓層的近一年成交行情，再依屋況、樓層、座向、裝潢與車位做加減。
你可以用本站的 房屋估價 估價工具，輸入地址與基本條件得出區間參考價，再交叉比對同社區實際成交紀錄，形成自己心中的底價與開價。底價是你願意成交的最低點，開價則保留約 5% 到 8% 的議價空間。心中先有數字，面對買方殺價或仲介勸降時，才不會被牽著走。
自售 vs 委託仲介:優缺點與適合對象
自售最大的好處是省下服務費。一間 1500 萬的房子，賣方常見 4% 服務費就是 60 萬，自售等於把這筆錢留在自己口袋。自售也讓你完全掌握帶看節奏、議價底線與成交時程，適合熟悉流程、時間彈性、且物件本身好賣的屋主。
但自售的代價是時間與專業。你得自己拍照、寫文案、上架平台、接電話、約帶看，還要懂產調、議價、簽約與稅務，任何一個環節出錯都可能讓交易破局，甚至產生法律糾紛。買方多半也會因為沒有仲介而期待你直接讓出那筆省下的服務費，議價壓力不見得比較小。
委託仲介則是用服務費換取曝光、議價代理與流程把關。仲介握有買方名單、帶看與議價經驗，並協助處理簽約、過戶與稅務文件，對沒空、不熟流程或物件較難賣的屋主較友善。實務上不少屋主採折衷做法:先自售一到兩個月測水溫，沒成交再轉委託，既省時間又留彈性。
專任約 vs 一般約:委託前一定要分清楚
決定委託仲介後，會面對兩種委託契約，差別影響你的權益甚大。專任委託約是指在委託期間內，你只能透過這一家仲介銷售，連你自己找到的買方都可能要付服務費，且不能同時委託其他仲介。好處是仲介因為獨家，通常會投入較多廣告與資源;壞處是萬一遇到不積極的仲介，房子等於被綁住。
一般委託約則允許你同時委託多家仲介，甚至自己同步銷售，誰先成交就跟誰簽，沒成交不付費。對屋主來說彈性高、競爭也能逼仲介更努力，但每家仲介的投入意願可能因不一定輪到我成交而打折。
簽約前務必看清楚三件事:委託期間建議一到三個月別簽太長、服務費比例賣方常見 4%、買賣雙方合計不得超過成交價的 6% 此為法定上限以最新法令為準，以及解約與違約條款。委託書一旦簽下就有法律效力，看不懂的條款當場問清楚，別客氣。
簽約與履約保證:保護價金安全的關鍵
買賣雙方議定價格後，會簽訂不動產買賣契約書，載明成交價、付款方式、過戶與交屋時程、稅費負擔約定及違約罰則。簽約通常分階段付款:簽約款、完稅款、交屋尾款，搭配地政士辦理產權移轉登記。
這個階段最重要的是履約保證。它由銀行或履保公司開立專戶，買方的價金先進入專戶控管，等到產權順利過戶、稅費結清後才撥付給賣方，避免拿了錢不過戶或過了戶拿不到尾款的風險。透過仲介成交多半已內含履保，自售則建議主動找履保機構或請代書協助設立。
產權與稅費的細節繁瑣，建議找一位專業地政士全程把關過戶與設定塗銷。你可以透過本站 找代書 找代書，比較服務範圍與費用;委託仲介的話，也可用 房仲查證 房仲查證，確認業者與經紀人的合法登記與營業狀態，避免遇到無照或爭議業者。
賣方稅費怎麼算:土增稅與房地合一稅
賣房最大的成本除了服務費，就是稅。賣方主要負擔兩種稅。第一是土地增值稅，依土地公告現值的漲幅課徵，若是持有並設籍滿一定年限的自用住宅用地，可適用 10% 自用優惠稅率，稅負明顯較一般稅率輕。
第二是房地合一稅，針對 2016 年後取得的房地，以房地獲利為基礎按持有期間課累進稅率:持有 2 年內為 45%、2 到 5 年為 35%、5 到 10 年為 20%、逾 10 年為 15%。若符合自住條件，獲利在 400 萬元以內免稅，超過部分以 10% 計徵。以上稅率與門檻仍以最新法令為準。
由於房地合一稅金額往往可觀，賣房前務必先試算。你可以用本站 房地合一稅試算 房地合一稅試算，輸入取得與出售價格、持有年限與是否自住，估算大致稅負，再決定開價與成交時機，避免成交後才發現獲利大半被稅吃掉。
交屋與尾款:點交細節別馬虎
產權過戶完成、稅費結清後，進入最後的交屋階段。交屋是買賣雙方共同到場點交房屋:確認水電瓦斯、門窗鎖具、附贈設備是否與契約相符，並抄錄水、電、瓦斯與管理費的度數與結清狀況，當場辦理過戶或分算。
點交無誤後，履保專戶撥付交屋尾款給賣方，雙方簽署交屋確認書，賣方交付鑰匙與遙控器，買賣正式完成。建議賣方在交屋前把屋內個人物品清空、垃圾清運乾淨，並結清自己應負擔到交屋日的水電、瓦斯與管理費，避免日後因欠費被追討。
交屋後仍有瑕疵擔保責任，若房屋存在簽約時未告知的重大瑕疵如漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅，買方可在法定期間內主張權利。因此誠實揭露屋況、保留好維修與告知紀錄，是保護自己不被事後求償的最好方法。
常見糾紛與陷阱:賣房前先設防
賣房糾紛多半出在資訊不對等與文件草率。最常見的第一種是被仲介低估收件、再高賣賺價差:仲介刻意把你的房子說得一文不值勸你降價，自己或關係人低價收進後轉手獲利。破解之道很簡單，自己先查實價登錄、用工具估出合理區間，心中有底就不會被話術牽走。
第二種是委託約陷阱:委託期間過長、違約金過高，或把斡旋金與要約書混為一談。收下斡旋金代表買方出價的誠意金，一旦你簽名同意該價格，契約即成立、反悔要負違約責任，簽名前務必想清楚。
第三種是稅費負擔約定不清，簽約時沒寫明土增稅、房地合一稅、契稅、代書費、履保費各由誰負擔，交屋時才為了幾萬塊翻臉。建議所有口頭承諾都白紙黑字寫進契約，並全程透過履約保證控管價金，必要時請代書與了解流程的親友陪同，把風險降到最低。
常見問題
賣房一定要找仲介嗎?自售真的可行嗎?
不一定。自售可省下賣方常見 4% 的服務費，適合熟悉流程、時間彈性、物件好賣的屋主;但需自行處理拍照、帶看、議價、簽約與稅務。若沒空或不熟流程，委託仲介較省心。不少人會先自售一兩個月測水溫，沒成交再轉委託。
仲介服務費可以收多少?是固定的嗎?
並非固定。法令規定買賣雙方向仲介支付的服務費合計不得超過成交價的 6%，這是法定上限，賣方常見約 4%、買方約 1% 到 2%，實際比例可議。簽委託約前務必問清楚比例與內容，並以最新法令為準。
專任約和一般約該選哪一種?
專任約期間只能委託同一家仲介、連自售成交都可能要付費，仲介通常較投入資源;一般約可同時委託多家、誰先成交跟誰簽、沒成交不付費，彈性高。怕被綁就選一般約並把委託期間壓在一到三個月，怕沒人認真賣就選專任約。
賣房要繳哪些稅?房地合一稅怎麼算?
賣方主要繳土地增值稅與房地合一稅。土增稅自用住宅用地可適用 10% 優惠。房地合一稅針對 2016 年後取得房地，按持有期間課稅:2 年內 45%、2 到 5 年 35%、5 到 10 年 20%、逾 10 年 15%，符合自住條件者 400 萬元內免稅、超過部分 10%。實際以最新法令為準，建議先用 房地合一稅試算 試算。
什麼是履約保證?沒有會怎樣?
履約保證是由銀行或履保機構開立專戶控管價金，買方的錢先進專戶，等產權過戶、稅費結清後才撥付賣方，避免過了戶拿不到錢或拿了錢不過戶。透過仲介成交多含履保，自售建議主動設立，是保障雙方價金安全的關鍵。
我怎麼知道自己的房子該開多少錢?
先查實價登錄，找同社區、相近坪數樓層的近一年成交價，再依屋況、座向、車位加減。可用本站 房屋估價 估價工具得出參考區間，交叉比對同社區實際成交紀錄，訂出底價與開價，開價保留約 5% 到 8% 議價空間，面對殺價才有底氣。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
