房產投資報酬試算
買進、持有、賣出，一條線算完。扣掉利息、稅費與仲介之後，這筆投資實際賺多少、年化報酬率是多少，還有要賣多少才會打平。
買入
持有
賣出
這筆投資的結果
現金流明細
※ 契稅以房屋評定現值（約總價 12%）× 6% 概估，代書費＋地政規費＋印花以 2.5 萬＋總價 0.1% 估。房貸為本息均攤，月付（本金＋利息）全額列為現金流出，賣出時再扣除尚未清償的本金餘額──本金不會被重複計算，也不會憑空消失；明細裡另外標出其中的利息，那才是真正被消耗掉的成本。房地合一稅依現行稅率估算，僅適用境內個人；營利事業與境外個人規定不同。土地增值稅由你填入。稅務為概估值，實際以國稅局核定與代書事務所試算為準。
同一筆投資，壓不同年數的差別
※ 假設售價與其他條件不變，只改變持有年數。房地合一稅率會隨持有期間下降，但持有成本（利息、稅費、管理費）會累積，兩者拉扯出最划算的區間。
房產投資報酬 常見問題
這個試算跟「賣房實拿試算」差在哪？
<a href="/sellnet">賣房實拿試算</a>算的是「賣掉手上會有多少現金」，適合一般屋主。這一頁算的是「這筆投資到底賺不賺」──把買入成本、持有期間的利息與稅費、租金收入、賣出後的淨得全部串成一條線，最後給你淨損益、報酬率與年化報酬率。同樣淨賺 200 萬，壓兩年跟壓八年、自備 300 萬跟自備 800 萬，是完全不同的生意，要看年化與自有資金報酬率才準。
為什麼報酬率是用「自有資金」算，不是用房價算？
買房多半有貸款。假設 1000 萬的房子自備 300 萬、貸款 700 萬，你實際掏出來的錢是 300 萬（加上契稅、代書、仲介、裝修），不是 1000 萬。報酬率要對照你真正投入的錢才有意義，這也是槓桿會放大盈虧的原因。本工具的「自有資金」＝自備款＋買入時的一次性費用＋裝修。
房貸的本金還款算成本嗎？
會列入現金流出，但它<b>不是「費用」</b>──本金還款是把負債換成你的權益，錢沒有消失，賣掉時會從房價裡拿回來。本工具用「實際進出多少現金」來算：持有期間的月付（本金＋利息）全額列為流出，賣出時再扣掉尚未清償的本金餘額；這樣算出來的淨損益，就是你口袋實際多出（或少掉）的錢。明細表會把月付中的利息與本金分開列，利息才是真正被消耗掉的成本。
房地合一稅怎麼估？
依現行房地合一稅 2.0，境內個人按持有期間課稅：2 年內 45%、2–5 年 35%、5–10 年 20%、超過 10 年 15%。課稅所得＝售價−取得成本−移轉費用−土地增值稅。若符合自住（本人或配偶、未成年子女設籍並實際居住連續滿 6 年、交易前 6 年內未出租營業），課稅所得可先減除 400 萬免稅額，超過部分按 10% 課徵。<b>營利事業、境外個人的稅率與規定完全不同，本工具僅適用境內個人。</b>
裝修費、仲介費可以列入取得成本嗎？
依規定，取得房地的必要費用（契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費）與提高房屋價值的資本支出（裝修、改良）在能提出憑證的前提下可以認列，減少課稅所得。實務上務必保留發票與契約，無法舉證就無法認列。本工具預設把你填入的金額計入取得成本估算。
這個試算可信嗎？
房貸本息與現金流為明確計算，準確；契稅、代書規費、印花為估算（契稅以房屋評定現值約總價 12% 再乘 6% 概估），土地增值稅由你自行填入，房地合一稅依現行稅率估算。<b>稅務屬概估，實際以國稅局核定與代書事務所試算為準。</b>本站為中立工具站，不綁房仲、不收費。