權狀坪數怎麼組成、哪些不算數

可以買，但要把它當成「沒有價值的附贈品」而不是坪數。屋頂平台在法律上屬於全體區分所有權人共有，不是頂樓住戶的專有部分，所以加蓋幾乎都是違建；就算目前是既存違建、列管緩拆，仍然隨時可能因為檢舉、公安疑慮或政策調整被排入拆除，而且其他住戶或管委會有權依公寓大廈管理條例要求回復原狀。銀行不會對加蓋部分估價，所以它對你的可貸金額毫無幫助——但賣方常常把那些坪數算進開價裡。

屬於違建，而且是最常被檢舉的樣態之一，因為從街上就看得出來。要注意的是外推的面積本來就登記在權狀的陽台面積裡，所以對貸款的影響比頂加小；真正的成本是被要求回復原狀時要自費拆掉、補做防水與外牆。價格上要注意：陽台的登記面積實務上單價低於主建物，外推之後用室內坪單價來賣是常見的灌水手法。

要看文件，不能看外觀。合法夾層是原始設計就有、面積也登記在權狀上；違法夾層是交屋後自己加做，屬於違建。兩者做完之後幾乎一模一樣，唯一的分辨方式是看權狀的主建物面積、使用執照的樓層面積與建物測量成果圖有沒有畫出夾層。合法的銀行會估價，違法的不估，還可能因為結構疑慮影響核貸。另外違法夾層常用輕鋼構，承重、隔音與消防逃生都要一併看。

看建照的時間。內政部自 2018 年 1 月 1 日起，新申請建照的建物，雨遮與屋簷不再登記面積、也不得計價；在那之前取得建照的舊案仍有登記。所以買中古屋時看到權狀上有雨遮面積是正常的，買新成屋或預售屋時則不應該再出現。直接看權狀就知道。

最重要的是限重與限高，而且要看車位本身的實際標示，不是仲介口頭說的。機械車位常見限重 1,600 到 2,000 公斤、限高 1.55 到 1.8 公尺，很多七人座休旅車與電動車超過標準，買了停不進去。其次是載盤寬度（常見 1.85 到 2.0 公尺，要加上後照鏡與開門空間）、上層還是下層（下層取車較慢、上層要注意限高）、維修停機期間怎麼辦、能不能單獨買賣，以及有電動車計畫的話充電樁能不能裝。最好是開自己的車去現場試停一次。

要看賣方有沒有據實告知。先看不動產說明書與買賣契約有沒有記載。若賣方明知而未告知，依民法出賣人的物之瑕疵擔保責任，買方可能得主張解除契約或請求減少價金；而且出賣人故意不告知瑕疵時，不受民法第 365 條六個月與五年期間的限制。實務上要準備的是：不動產說明書、對話紀錄、建管處的列管資料、以及回復原狀的估價單。個案請洽律師或地方消保官。

會，而且是最直接的影響。銀行只對登記在權狀上的面積估價，加蓋、違法夾層、庭院加蓋一律不估。所以同樣開價的兩戶，有違建的那一戶你要自備的現金更多。實務上最有效的做法是：出價之前先把物件條件告訴行庫問可貸成數——銀行的估價是最誠實的第三方意見，比任何人的說法都準。已隔套的物件還要另外問，部分行庫直接不承作。