買到違建怎麼辦
加蓋、外推、夾層這些空間，同時決定三件很貴的事： 坪數算不算、銀行貸不貸、會不會被拆。 而被檢舉時受罰與被要求回復原狀的是所有權人， 不是賣方也不是前手。這一條線把常見樣態、權狀怎麼看、車位怎麼挑， 以及買到了怎麼辦寫清楚。
五個步驟
向當地建管處查列管狀態。既存違建多數緩拆，新違建原則上即報即拆。這一步決定你面對的是「風險」還是「已排定的事」。
不動產說明書與買賣契約有沒有記載。若賣方明知而未告知，依民法出賣人的物之瑕疵擔保責任，買方可能得主張解約或減少價金 ——而出賣人故意不告知瑕疵時，不受六個月與五年期間的限制。
拆除、清運、外牆與防水修復、室內收邊。頂加或外推的回復成本，常見數萬到數十萬，而且拆掉之後那些坪數就沒有了。
在既存違建上再增建，可能讓整體被重新認定為新違建。
依限期自行拆除通常比等公權力強制拆除便宜。對認定有爭議可依訴願法與行政訴訟法提起救濟，但要注意期限。
買之前的查核清單
這六項做完，違建的風險就從「不知道」變成「知道而且算得出成本」。 最有效的一項是先問銀行 —— 銀行的估價是最誠實的第三方意見。
本頁為實務通則與現行法規整理，不是法律意見。 違建的認定與處理權在各地方政府建管單位，個案請洽當地建管處或專業人士。
延伸：契約保護條款 · 驗收檢查表 · 調謄本 · 房貸試算
買到違建怎麼辦常見問題
頂樓加蓋可以買嗎？
可以買，但要把它當成「沒有價值的附贈品」而不是坪數。屋頂平台在法律上屬於全體區分所有權人共有，不是頂樓住戶的專有部分，所以加蓋幾乎都是違建；就算目前是既存違建、列管緩拆，仍然隨時可能因為檢舉、公安疑慮或政策調整被排入拆除，而且其他住戶或管委會有權依公寓大廈管理條例要求回復原狀。銀行不會對加蓋部分估價，所以它對你的可貸金額毫無幫助——但賣方常常把那些坪數算進開價裡。
陽台外推會怎樣？
屬於違建，而且是最常被檢舉的樣態之一，因為從街上就看得出來。要注意的是外推的面積本來就登記在權狀的陽台面積裡，所以對貸款的影響比頂加小；真正的成本是被要求回復原狀時要自費拆掉、補做防水與外牆。價格上要注意：陽台的登記面積實務上單價低於主建物，外推之後用室內坪單價來賣是常見的灌水手法。
夾層是合法的嗎？
要看文件，不能看外觀。合法夾層是原始設計就有、面積也登記在權狀上；違法夾層是交屋後自己加做，屬於違建。兩者做完之後幾乎一模一樣，唯一的分辨方式是看權狀的主建物面積、使用執照的樓層面積與建物測量成果圖有沒有畫出夾層。合法的銀行會估價，違法的不估，還可能因為結構疑慮影響核貸。另外違法夾層常用輕鋼構，承重、隔音與消防逃生都要一併看。
雨遮到底算不算坪數？
看建照的時間。內政部自 2018 年 1 月 1 日起，新申請建照的建物，雨遮與屋簷不再登記面積、也不得計價；在那之前取得建照的舊案仍有登記。所以買中古屋時看到權狀上有雨遮面積是正常的，買新成屋或預售屋時則不應該再出現。直接看權狀就知道。
機械車位要注意什麼？
最重要的是限重與限高，而且要看車位本身的實際標示，不是仲介口頭說的。機械車位常見限重 1,600 到 2,000 公斤、限高 1.55 到 1.8 公尺，很多七人座休旅車與電動車超過標準，買了停不進去。其次是載盤寬度（常見 1.85 到 2.0 公尺，要加上後照鏡與開門空間）、上層還是下層（下層取車較慢、上層要注意限高）、維修停機期間怎麼辦、能不能單獨買賣，以及有電動車計畫的話充電樁能不能裝。最好是開自己的車去現場試停一次。
買到違建，可以跟賣方求償嗎？
要看賣方有沒有據實告知。先看不動產說明書與買賣契約有沒有記載。若賣方明知而未告知，依民法出賣人的物之瑕疵擔保責任，買方可能得主張解除契約或請求減少價金；而且出賣人故意不告知瑕疵時，不受民法第 365 條六個月與五年期間的限制。實務上要準備的是：不動產說明書、對話紀錄、建管處的列管資料、以及回復原狀的估價單。個案請洽律師或地方消保官。
違建會影響貸款嗎？
會，而且是最直接的影響。銀行只對登記在權狀上的面積估價，加蓋、違法夾層、庭院加蓋一律不估。所以同樣開價的兩戶，有違建的那一戶你要自備的現金更多。實務上最有效的做法是：出價之前先把物件條件告訴行庫問可貸成數——銀行的估價是最誠實的第三方意見，比任何人的說法都準。已隔套的物件還要另外問，部分行庫直接不承作。