公告現值、公告地價、房屋評定現值、市價:四個數字各管哪一種稅

四個價格，四種用途

公告土地現值由各縣市地價評議委員會評定，每年一月一日公告，用途是土地增值稅的計算基礎，也用在遺產稅與贈與稅的土地計價、以及公共設施徵收的補償標準。

公告地價同樣由地方政府公告，但現行規定是每兩年重新規定一次，金額明顯低於公告土地現值，用途只有一個:地價稅。而且課稅用的不是公告地價本身，是「申報地價」—— 土地所有權人可在公告地價的一定範圍內申報，未申報者以公告地價的百分之八十為申報地價，實務上絕大多數人就是這個數字。

房屋評定現值是房屋的部分，由不動產評價委員會依房屋標準單價、面積、折舊、地段率評定，用在房屋稅與契稅。買房時要繳的契稅就是房屋評定現值乘以百分之六，與你實際付了多少錢無關。

市價，也就是實價登錄看到的成交價，用在房地合一稅 —— 那一稅是用實際的買進與賣出價格算獲利。所以同一戶房子，持有期間的稅看的是公定價格，賣掉那一刻的稅看的是真實成交價。

最常見的錯:把公告現值當公告地價用

這兩個名字只差兩個字，金額卻可能差上數倍，用途也完全不同。把公告土地現值拿去算地價稅，會算出遠高於實際的稅額;反過來把公告地價拿去算土地增值稅，會嚴重低估賣房時的稅負。

記法很簡單:名字裡有「現值」的那個，是用在移轉的時候(土地增值稅、遺產贈與、徵收補償);名字裡只有「地價」的那個，是用在每年持有的時候(地價稅)。一個管賣掉，一個管放著。

另一個會混的是「房屋評定現值」與「公告土地現值」。台灣的不動產稅制把土地與房屋分開課:土地那邊是地價稅與土地增值稅，房屋這邊是房屋稅與契稅。所以一戶房子的持有稅其實是兩張單子，很多人只記得房屋稅，忘了地價稅也每年要繳。

公告價格離成交價有多遠:我們實際算過

本站把實價登錄的成交資料與公告土地現值對接之後，算的是「該筆交易的土地公告現值總額除以成交總價」。要先說清楚這個比率不等於「公告現值是市價的幾成」—— 成交總價裡包含建物，而分子只有土地部分，所以它天生偏低。

實測結果:全台中位數約為百分之十九點九，四分位區間百分之十二點九到百分之三十一。但隨地段與建物型態差異很大，臺北市大安區的住宅大樓約百分之二十七，同一區的老公寓可以到百分之六十一點九。差別就在土地持分 —— 老公寓樓層少、每戶分到的土地持分大，土地在總價裡的比重自然高;高樓層的新大樓每戶土地持分小，比率就低。

這個差異有實際後果。土地持分大的房子，土地增值稅與地價稅的基數高;土地持分小的房子，房屋評定現值相對重要。買老公寓與買新大樓，持有成本的組成結構是不一樣的，不能只看房屋稅就以為算完了。

持有稅怎麼估:兩張單子一起算

地價稅的基本稅率是千分之十，符合條件的自用住宅用地可適用千分之二的優惠稅率，但要在規定期限前提出申請並符合設籍與使用的要件，不會自動適用。房屋稅方面，自住房屋適用較低稅率，非自住的住家用房屋則由地方政府在法定區間內訂定差別稅率，屋數越多稅率越高。

這裡有一個實務上很容易漏掉的動作:自用住宅用地的地價稅優惠與房屋稅的自住認定是兩套申請，各有各的要件(例如設籍、本人或配偶直系親屬居住、無出租或供營業使用)，買完房子沒去辦，就會按一般稅率繳好幾年。

估算持有成本時，把地價稅、房屋稅一起算進去，再加上管理費、火險地震險與修繕準備，才是真實的年度支出。只看房貸月付會低估，尤其是土地持分大的老屋。

公告價格每年都在動，而且動的方向不一定一樣

公告土地現值每年調整，調整幅度逐縣市、逐地段不同。同一個縣市裡，重劃區或有重大建設的區段調幅可能明顯高於其他區段，而部分地段也會出現持平或調降。公告地價兩年一次，調整節奏與公告現值不同步。

這代表兩件事。第一，去年的稅額不能直接當今年的預期值，尤其在調幅較大的區段。第二，看到新聞說「某區公告現值大漲」，受影響的是土地增值稅與遺產贈與稅，不是地價稅 —— 兩者的基礎不同、調整時程也不同。

想掌握自己那一塊的數字，最可靠的方式是查該地段的公告現值，並在稅單寄來時核對面積與持分有沒有錯。持分寫錯、面積登記有誤的情況雖然不多，但一錯就是連年多繳。

賣房那一刻:四個數字會同時出場

一筆買賣裡，四個價格各自負責一段。買方付的契稅看房屋評定現值;賣方的土地增值稅看公告土地現值在持有期間的漲幅，也就是漲價總數額;賣方的房地合一稅看實際成交價減去取得成本與費用後的獲利;而雙方每年繳的地價稅與房屋稅，在交屋當年按持有天數分算。

因為基礎不同，會出現看起來矛盾的狀況:房子賣賠錢，房地合一稅是零，但土地增值稅照樣要繳 —— 因為公告土地現值在這些年確實調漲了，土地增值稅課的是公告現值的漲幅，不是你的實際損益。這是賣方最常覺得不合理、但在制度上完全正常的一件事。

自用住宅用地的土地增值稅有一生一次與一生一屋的優惠稅率，條件相當嚴格(設籍、使用年限、出售面積上限、以及一生一次僅能用一次)，符合的話差額很可觀。要用的話必須在申報時主動提出，過了就不能補。賣房前把 房地合一稅試算 房地合一稅的部分先算一次，再請代書把土地增值稅試算出來，兩筆一起看才知道實拿多少。