房子贈與子女最省稅?3大稅與房地合一陷阱全解
很多父母想把房子過給孩子，以為趁早贈與最省稅，卻忽略了贈與稅只是第一關。土地增值稅、契稅當下就要繳，受贈的房子日後賣掉，房地合一稅還可能把當年省下的稅一次補回來。本文帶你把總帳算清楚，避開三大陷阱。
房子贈與會牽涉哪些稅?一次認清
把房子直接送給子女，看起來只是過個名，實際上會同時觸動好幾種稅，絕對不是只繳一筆贈與稅就結束。許多人事後才發現帳單比想像中厚，問題就出在沒有先把稅目盤點清楚。
第一是贈與稅，由贈與人父母負擔，針對的是這一年內贈與財產的總價值，超過免稅額的部分才課稅。第二是土地增值稅，因為贈與屬於土地所有權移轉，土地公告現值相較前次移轉若有漲幅，就要就漲價部分課徵土增稅。第三是契稅，房屋部分建物移轉時，依房屋評定現值按一定稅率課徵。此外還有印花稅、地政規費、代書費等零碎成本。
換句話說，贈與當下你會面對贈與稅加土增稅加契稅這組合拳，而真正的隱形成本，是受贈房子未來出售時的房地合一稅。實際稅率、免稅額與計算方式請以最新法令與各地稅捐稽徵機關公告為準。
不動產贈與額怎麼算?為什麼通常低於市價
贈與稅的關鍵在於贈與額怎麼認定。如果是現金，金額一目了然;但不動產不是按市價、也不是按你買進的價格計算，而是依政府公告的價值來認列。
具體而言，土地部分採用公告土地現值，房屋部分採用房屋評定現值，兩者相加就是這棟房子在贈與稅上的認定價值。這個數字通常明顯低於實際成交的市價，有時甚至只有市價的三到五成。也正因如此，用不動產贈與在帳面上往往比直接送等值現金更省贈與稅，這是不動產贈與最常被運用的特性。
舉例來說，一間市價約一千五百萬元的房子，公告土地現值加房屋評定現值可能只有六、七百萬元，贈與稅就是用這個較低的數字、扣除免稅額後去計算。想知道自家房子目前市價大約落在哪個區間，可以先用本站的 房屋估價 查市價工具，對照鄰近實價登錄行情，再回頭看評定現值與市價的落差有多大，這個落差正是後面房地合一陷阱的伏筆。各項評定現值與公告現值每年可能調整，請以稅捐處最新資料為準。
分年贈與與免稅額規劃:把額度用好用滿
贈與稅設有每人每年贈與免稅額，也就是每一位贈與人在一個年度內，贈與財產總額在免稅額度以內不必繳贈與稅。這個額度是按年度、按贈與人各自計算的，因此規劃空間就藏在分年與分人兩個維度。
最常見的做法是分年贈與:不要一次把整棟房子過戶，而是分多個年度、逐年移轉部分持分，讓每一年移轉的評定價值落在免稅額之內，長期下來可以大幅壓低甚至免除贈與稅。再加上父母兩人各有各的免稅額，等於每年可運用的額度是兩份，移轉效率更高。
不過分年贈與也有現實限制:房屋持分要分次過戶，每一次都會產生土增稅、契稅與代書、登記等規費，次數越多、零碎成本越高;而且持分共有後，未來若要整棟出售，需所有共有人同意，彈性會下降。規劃時要把省下的贈與稅和多繳的規費與管理麻煩一起放上天平。免稅額金額與認定基準請以最新法令與稅捐處為準。
贈與、買賣、繼承，哪一種最省?
把房子交到子女手上，常見有三條路:生前贈與、二親等間買賣、身後繼承，三者的稅負邏輯完全不同，沒有絕對的標準答案，要看屋主年齡、健康狀況、房子未來是自住還是要賣。
生前贈與的好處是當下就完成移轉、產權清楚，且用較低的評定現值課稅;缺點是要繳土增稅與契稅，且子女取得成本被鎖在偏低的評定現值，未來賣屋的房地合一稅會偏重。二親等間買賣則需要真實的金流與合理價金，且依規定要先向稅捐機關申報核准，否則容易被認定為以買賣之名行贈與之實。繼承的特點是繼承時不課贈與稅，課的是遺產稅，且取得成本與持有期間的認定對房地合一相對有利，但要等到繼承發生、也牽涉多名繼承人分配問題。
實務上，如果房子是要長期自住、世代傳承不打算賣，贈與或繼承的房地合一隱憂就不那麼重要;但如果子女拿到後可能會賣掉變現，就一定要把房地合一稅一起算進來，這往往是決定勝負的關鍵。更完整的稅務概念可參考本站 房地合一稅試算 稅務專區。
受贈房子賣掉的房地合一陷阱:當下省、賣時補回來
這是整篇文章最該記住的重點。父母趁低評定現值贈與房子、省下不少贈與稅，子女拿到時往往很開心，但只要日後把房子賣掉，房地合一稅很可能把當年省下的稅一口氣補回來，甚至更多。
原因在房地合一稅的計算邏輯:課稅基礎是出售價格減去取得成本及相關費用後的獲利。而受贈取得的房子，其取得成本不是市價，而是以受贈當時的房屋評定現值與公告土地現值為準。前面說過，這個數字通常遠低於市價，於是售價高、成本低，帳面獲利被放大，要課的房地合一稅自然水漲船高。
更要注意的是持有期間的起算。受贈房地的持有期間，是從受贈日起算，而不是從父母當年買進那天起算。房地合一稅的稅率會隨持有期間長短而不同，持有越短、稅率越高。子女剛受贈不久就賣，很可能落在高稅率級距，等於低成本與高稅率雙重夾擊。換句話說，贈與省下來的稅，本質上比較像遞延到賣屋那一刻，而不是真的消失。出售前建議先用 房屋估價 查市價估算可能售價，對照受贈時的評定現值，把潛在獲利與房地合一稅試算一遍。
附負擔贈與與二親等買賣:進階規劃與紅線
當基本的分年贈與不夠用，實務上還有兩種常見的進階安排:附負擔贈與與二親等間買賣，但兩者都有清楚的合規紅線，操作不當反而引來補稅與裁罰。
附負擔贈與是指贈與的同時，要求受贈人承擔一定義務，最典型的是連同房貸一起過戶，由子女承接尚未清償的貸款。在符合規定的情況下，這筆由受贈人實際負擔的債務，可以從贈與總額中扣除，等於壓低了課稅的贈與額。但負擔必須是真實、明確且由受贈人實際履行，不能是名義上的安排，否則不被認列。
二親等以內親屬間買賣則是另一條路:父母與子女屬二親等，彼此間的不動產買賣，依規定要向稅捐機關申報並提出說明，且必須能舉證真實的支付能力與金流。如果子女拿不出對應的資金來源，或價金實際又流回父母，就會被視為假買賣、真贈與，補課贈與稅外還可能受罰。實務上要保留完整的匯款、貸款與資金往來紀錄。這兩種規劃都建議在動作前諮詢專業地政士或會計師，並以最新法令與稅捐處核定為準。
常見問題
把房子贈與子女，是不是只要繳贈與稅就好?
不是。贈與當下除了可能的贈與稅，還要繳土地增值稅與契稅，外加印花稅、地政規費與代書費。更重要的是，子女未來賣掉這棟房子時，還有房地合一稅，往往才是金額最大的一筆。建議把這些稅一起試算，才看得出真正成本。
用不動產贈與真的比送現金省稅嗎?
在贈與稅這一關通常是。因為不動產的贈與額以公告土地現值加房屋評定現值計算，這個數字常明顯低於市價，課稅基礎較低。但省下的部分可能在子女出售時，被房地合一稅補回來，所以要算總帳而非只看贈與當下。
分年贈與房子持分，能省多少贈與稅?
分年贈與是把房子持分分多個年度移轉，讓每年移轉的評定價值落在每人每年免稅額內，長期可大幅降低甚至免除贈與稅;父母兩人各有額度更有效率。代價是每次過戶都會產生土增稅、契稅與規費，且持分共有後出售需全體同意。免稅額以最新法令與稅捐處為準。
子女受贈的房子賣掉，房地合一稅為什麼特別重?
因為受贈房地的取得成本是以受贈當時的評定現值與公告現值認定，通常遠低於市價，導致售出時帳面獲利被放大;加上持有期間從受贈日起算，若很快就賣容易落在高稅率級距，形成低成本、高稅率雙重夾擊。出售前可先用 房屋估價 試算售價與獲利。
父母直接賣房子給子女二親等買賣可以嗎?
可以，但二親等間不動產買賣依規定要向稅捐機關申報核准，且必須有真實金流與子女自身的支付能力佐證。若資金實際由父母提供或價金回流，會被視為以買賣之名行贈與之實，補課贈與稅還可能受罰。務必保留完整資金往來紀錄，並以稅捐處核定為準。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
