謄本怎麼看？標示部、所有權部、他項權利部各看什麼
謄本是不動產的體檢報告，價格看實價登錄，真相看謄本。這篇拆解三個部別各自回答什麼問題、哪些欄位最容易被忽略，以及看到什麼字眼應該提高警覺，讓你拿到謄本的十分鐘內判斷得出這間房子有沒有問題。
謄本分三部，回答三個不同的問題
一份謄本分成標示部、所有權部、他項權利部，各自回答不同的問題。標示部回答「這是什麼」：坐落哪裡、多大、什麼時候蓋的、什麼構造。所有權部回答「這是誰的」：目前登記在誰名下、怎麼取得的、持分多少。他項權利部回答「有沒有被設定什麼」：抵押給誰、金額多少、有沒有地上權或典權。
土地與建物各有一份謄本，所以完整看一戶房子要看兩份、六個部別。實務上最常被跳過的是土地謄本，但土地持分決定都更分回與土增稅，跳過等於漏看一半的資產。
謄本另外還會有「其他登記事項」欄，查封、假扣押、預告登記、耕地租約這些限制都登記在這裡。這一欄字最少但風險最高，一定要逐行看完。
標示部：確認標的、面積與屋齡
建物標示部會列出建號、建物門牌、主要用途、主要建材、層數、各層面積與附屬建物。這裡有兩個常被忽略的重點。第一是主要用途，如果寫的是「商業用」或「工業用」而不是「住家用」，代表這是商辦或工業宅，貸款成數會比較低、水電費率也不同。第二是建築完成日期，那是精確屋齡的唯一依據，實價登錄上的屋齡只是概估。
面積要分清楚。主建物是你實際的居住空間，附屬建物通常是陽台，共用部分是公設。權狀坪數是三者相加，所以看到「權狀 40 坪」不代表室內有 40 坪。把主建物除以總面積才是真正的實坪率，可以用 公設比實坪換算 公設比實坪工具換算。
土地標示部則列出地號、面積、使用分區與公告土地現值。公告現值不是市價，但它是計算土地增值稅的基礎，值得記下來。
所有權部：確認賣方是不是真的屋主
所有權部列出登記名義人、權利範圍、登記原因與登記日期。第一件事是核對：跟你談的人，是不是謄本上的所有權人。如果不是，就要確認他有沒有合法授權，是不是繼承人之一、或持有委託書。共有的房子，所有共有人都要同意才能賣。
權利範圍寫「全部」代表單獨所有；寫「三分之一」代表這是共有物，另外還有其他共有人。共有物買賣要處理優先承買權，流程比單獨所有複雜，時間也拉得長。
登記原因與日期能看出持有背景。寫「買賣」且登記日期在半年內，代表這是短期轉手，可能是投資客或急脫手；寫「繼承」代表是繼承取得，可能有多位繼承人要協調；寫「拍賣」代表這房子曾經被法拍過。這些不必然是問題，但值得問清楚。
他項權利部：這間房子欠了多少
他項權利部登記的是別人在這間房子上的權利，最常見的是抵押權。每一筆抵押會有權利人（通常是銀行）、擔保債權總金額、設定日期、清償日期與共同擔保的標的。設定第一筆叫一胎，第二筆叫二胎，依此類推。
台灣的房貸多半登記為「最高限額抵押權」，金額通常是實際貸款的一點二倍，所以看到擔保金額一千兩百萬不代表真的欠一千兩百萬，實際餘額要向銀行查詢。但胎數與權利人本身就是重要訊號：二胎以上、或權利人是自然人與非銀行的融資公司，代表屋主曾向銀行以外的管道借款，財務壓力可能較大，議價空間往往也比較大。
除了抵押權，這一部也可能出現地上權、典權、不動產役權。看到這些要特別留意，代表土地或建物的使用權有部分不在所有權人手上。
其他登記事項：字最少但風險最高
查封、假扣押、假處分代表這間房子正在訴訟或強制執行程序中，在塗銷之前無法過戶。預告登記代表有人已經對這間房子取得請求權，通常是預售屋買方或債權人保全用，同樣會卡住移轉。
看到這些字眼不代表絕對不能買，但一定要弄清楚原因、確認何時能塗銷，並把塗銷列為交易的前提條件寫進契約。這種案子建議務必找地政士協助，可以在 找代書 找代書查詢各區地政士。
要看懂實際的一份謄本長什麼樣，可以先看 /tengben-sample 的報告示例，或直接用 /tengben 輸入門牌調閱本人可讀的簡易謄本，系統會把抵押胎數、共有結構與限制登記整理成白話重點。
常見問題
謄本上寫最高限額抵押權一千兩百萬，代表屋主欠一千兩百萬嗎？
不是。最高限額抵押權登記的是擔保上限，通常是實際貸款金額的一點二倍左右，實際欠款餘額要向貸款銀行查詢。但這個數字仍有參考價值，可以用來反推當初的貸款規模。
謄本要去哪裡申請？可以查別人的房子嗎？
地政事務所臨櫃、地政線上申領系統都可申請。第二類謄本隱藏部分個資，任何人皆可申請；第一類含完整身分資料，須為所有權人本人或有授權。實價雷達提供的是第二類等級的資料整理，不含真實姓名與身分證號。
看謄本最該先看哪一欄？
先看其他登記事項有沒有查封、假扣押、預告登記，那是會讓交易直接卡住的紅燈；接著看他項權利部的抵押胎數與權利人是不是銀行；最後才是標示部的用途與屋齡。順序是先確認能不能買，再確認值不值得買。
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
