東寧路商用行情
臺南市東區東寧路。 這條路的店面成交中位比東區整體 低 20.7%。 （資料截至 2026-10-10）
店面
3 筆買賣・46 筆租賃辦公室
1 筆買賣・4 筆租賃和東區整體比 這條路的店面成交中位 11.1 萬/坪，東區整體 14 萬/坪，差 -20.7%。 租金 1,134 對 942 元/坪，差 +20.4%。 售價與租金一高一低，通常代表這條路的買方溢價來自自用需求或土地效益，不是租金支撐——投資角度要特別留意。
投報率攤開看
| 以 30 坪估的售價 | 333 萬 |
| 估計月租 | 34,020 元 |
| 估計年租金 | 408,240 元 |
| 表面投報率（年租 ÷ 售價） | 12.26% |
| 扣空置與招租空檔 商用換租戶的空檔普遍比住宅長，招租期以季計算不稀奇 | −8% |
| 扣管理與修繕 商用裝修折舊快，租客退租後多半要復原 | −6% |
| 扣稅負 房屋稅與地價稅按非自用稅率課，租金收入還要併入所得 | −12% |
| 估計淨報酬率 | 9.33% |
| 以淨報酬回本年數 | 11 年 |
扣項用市場常見水準的中間值，不是這條路的實測值。
店面成交明細
| 成交 | 地址 | 總價 | 單價 | 坪數 | 樓層 | 屋齡 | 用途 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021-03-02 | 東寧路２５號地下層 | 860 萬 | 7.5 | 114.9 | 地下層 / 四層 | 34 | 商業用 |
| 2020-07-01 | 東寧路２５號二樓 | 1,420 萬 | 15.1 | 93.9 | 二層 / 四層 | 33 | 商業用 |
| 2018-03-13 | 臺南市東區東寧路１３４巷４之４號四樓之１ | 88 萬 | 11.1 | 8 | 四層 / 五層 | 27 | 商業用 |
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東區其他商用路段
| 路段 | 店面 售／租 | 辦公室 售／租 | 廠辦 售／租 |
|---|---|---|---|
| 林森路一段 | 11.2 ／942 | 20.3 ／463 | — |
| 東門路三段 | 12.5 ／1,302 | 30.2 ／688 | 49.4 |
| 長榮路一段 | 11 ／919 | 14.5 ／466 | — |
| 中華東路三段 | 27.9 ／1,283 | — ／780 | 56 ／2,235 |
| 崇善路 | 54.1 ／936 | 20.7 | — ／760 |
| 大同路二段 | 10 ／598 | — ／364 | — |
| 東門路二段 | 10.5 ／1,253 | — ／579 | — |
| 東門路一段 | 11.6 ／555 | — ／440 | — |
| 長榮路二段 | 12 ／1,114 | — | — |
| 崇學路 | 13.6 ／899 | — ／552 | — |
| 崇明路 | 10.4 ／681 | — ／552 | — |
| 崇德路 | 39.4 ／972 | — ／383 | 41.1 ／1,415 |
| 勝利路 | 28.6 ／1,078 | 20.7 | — |
| 裕農路 | 13.1 ／1,230 | — ／608 | — |
| 中華東路二段 | 22.4 ／770 | 34.5 ／830 | — |
| 大同路一段 | 7.8 ／612 | — ／496 | — |
| 東平路 | 14.1 ／936 | — | — |
| 仁和路 | 36.3 ／714 | — | — ／499 |
| 東安路 | 10.4 ／645 | — | — |
| 東興路 | 20.9 ／969 | 39.7 | — |
| 崇仁街 | 32 ／979 | — | — |
| 大學路 | — ／1,435 | — | — |
| 育樂街 | 47.3 ／1,580 | — | — |
| 崇德十八街 | 20.4 ／704 | — | — ／1,051 |
接著查
東寧路商用不動產常見問題
東寧路的店面一坪多少？
中位 11.1 萬/坪，共 3 筆成交。比東區整體中位低 20.7%。商用在同一條路上的價差還會很大——轉角、面寬、有無騎樓、向陽面與背面都會反映在成交價，所以請一併看下方的逐筆明細，不要只看中位數。
東寧路的商用租金多少？
店面中位 1,134 元/坪/月，共 46 筆租賃實登。比東區整體高 20.4%。這是實際成交租金不是開價。
在東寧路買店面投報率多少？
以 30 坪估：售價約 333 萬、月租約 34,020 元，表面投報 12.26%；扣空置與招租空檔約 8%、管理修繕約 6%、稅負約 12%，估計淨報酬 9.33%、回本約 11 年。
為什麼同一條路的成交價差這麼大？
商用的價格組成和住宅不同。住宅看的是坪數、屋齡、樓層；商用看的是人流動線——同一條路的兩側人流可能差三倍，轉角店面的面寬讓招牌可見度完全不同，有騎樓與沒騎樓影響雨天的來客，公車站與紅綠燈的位置決定行人會不會在你門口停下。這些都不在實價登錄的欄位裡，所以中位數只能當起點，實際要到現場數人流。
這一頁的商用是怎麼判定的？
買賣用實價登錄的「主要用途」欄位（商業用、辦公用、工業用等），因為實價登錄 2.0 之後「建物型態」幾乎不再標店面與辦公商業大樓。租金用租賃實登的「建物型態」，那一側仍然正常。兩側基準不同，所以投報率是同路段同線的近似對照，不是逐筆配對。
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