裕農路商用行情

中位 13.1 萬/坪，共 9 筆成交。比東區整體中位低 6.4%。商用在同一條路上的價差還會很大——轉角、面寬、有無騎樓、向陽面與背面都會反映在成交價，所以請一併看下方的逐筆明細，不要只看中位數。

店面中位 1,230 元/坪/月，共 24 筆租賃實登。比東區整體高 30.6%。這是實際成交租金不是開價。

以 30 坪估：售價約 393 萬、月租約 36,900 元，表面投報 11.27%；扣空置與招租空檔約 8%、管理修繕約 6%、稅負約 12%，估計淨報酬 8.57%、回本約 12 年。

商用的價格組成和住宅不同。住宅看的是坪數、屋齡、樓層；商用看的是人流動線——同一條路的兩側人流可能差三倍，轉角店面的面寬讓招牌可見度完全不同，有騎樓與沒騎樓影響雨天的來客，公車站與紅綠燈的位置決定行人會不會在你門口停下。這些都不在實價登錄的欄位裡，所以中位數只能當起點，實際要到現場數人流。

買賣用實價登錄的「主要用途」欄位（商業用、辦公用、工業用等），因為實價登錄 2.0 之後「建物型態」幾乎不再標店面與辦公商業大樓。租金用租賃實登的「建物型態」，那一側仍然正常。兩側基準不同，所以投報率是同路段同線的近似對照，不是逐筆配對。