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特定專用區

為特定目的（如科學園區、加工出口區、遊樂區、大型公共設施）所劃設的地區。讓特定的重大建設或產業有專屬的土地管制框架。

可編定使用地
13種
可蓋住宅的
10種
最高容積率
300%
最高建蔽率
70%

買特定專用區的土地要注意特定專用區的可用內容完全看核定計畫，不同的特定專用區之間幾乎沒有共通規則。查這種地一定要調出該區的核定計畫書與土地使用計畫圖，不能只看「特定專用區」這四個字。

特定專用區可編定的使用地類別

依非都市土地使用管制規則附表一。建蔽率與容積率是第 9 條的法定上限， 山坡地與特定區域另有更嚴規定。點進去看每一種的詳細用途與試算。

使用地類別建蔽率容積率能不能蓋要留意
甲種建築用地 60% 240% 可以蓋住宅，這是非都市土地裡最接近一般建地的一種。 甲建多半是農業區裡早年就有的聚落或建物，基地常常畸零、面寬窄，且對外道路可能是既成道路而非計畫道路——沒有合法的建築線就無法申請建照。買前一定要先確認「建築線指定」與「面前道路寬度」。
乙種建築用地 60% 240% 可以蓋住宅，而且因為位於鄉村區，周邊多半已有水電與道路。 乙建在非都市土地裡條件最好，但也最貴。要注意鄉村區的邊界：地號一半在鄉村區、一半在農業區的情況不少，這會讓可建範圍縮小。
丙種建築用地 40% 120% 可以蓋住宅，但建蔽率只有 40%、容積率 120%，是三種住宅型建地中最低的。 丙建幾乎都在山坡地，要另外通過《水土保持法》的水土保持計畫或簡易水保，以及可能的環評與雜項執照。這些前置作業的時間與費用常常超過建築本體，實務上一到三年不算久。另外要查是否位於「山坡地開發建築管制」或土石流潛勢範圍。
丁種建築用地 70% 300% 原則上是工業使用。「丁種建築用地能不能蓋住宅」是最常見的誤解——不行，只能蓋符合規定比例的員工宿舍，且需併同工廠使用。 市場上所謂「工業住宅」多半是把丁建或工業區的建物當住宅賣。這類物件的問題是：房屋稅與地價稅按非自用課、貸款成數低、無法設籍或設籍受限、被檢舉會被要求回復原狀。本站的門牌頁對這類地址有標示。
農牧用地 10% — 不能蓋一般住宅。符合條件可以申請「農舍」：面積達 0.25 公頃（756.25 坪）以上、取得農業用地作農業使用證明、農舍基地面積不得超過該筆農地的 10%、且申請人須符合農業發展條例的資格與二年內未曾興建農舍等規定。 2016 年農業發展條例修法後，農舍的申請門檻與資格審查明顯變嚴，並增設「農業經營計畫書」與農地農用的查核。買農地想蓋農舍，務必先向縣市政府農業局確認資格，不要相信仲介的「一定可以」。另外要確認土地上有無既存違規使用（違章工廠、鋪面、填土），那會影響農用證明的取得。
林業用地 10% — 不能蓋住宅，也不能申請農舍。只有林業經營必要的設施可申請容許使用。 林業用地的變更幾乎不可能，買了就是林地。要特別注意是否位於保安林、水源保護區或國有林班地毗鄰，那會再加一層限制。另外林地的界址常不明確，實測與登記面積落差比其他用地大。
交通用地 60% 180% 不能蓋住宅。 私有的交通用地常見情形是既成道路。這種地無法建築、無法圍起來，但仍要繳地價稅，且可申請減免或請求政府徵收（實務上徵收進度慢）。買到這種地要非常小心。
水利用地 60% 180% 不能蓋住宅。 水利用地常與河川區、水利地役權重疊，且可能位於行水區。位於行水區的土地實際上完全不能使用。
遊憩用地 60% 180% 不能蓋一般住宅，但可依核定的開發計畫興建旅館、民宿與遊憩設施。 遊憩用地的可建內容完全綁在「核定的開發計畫」上，不是看用地別就知道能蓋什麼。買前要調閱該案的開發許可與核定內容，看剩餘可建量體與有效期限。
古蹟保存用地 60% 180% 一切修繕與增建都要依文化資產保存法報經文化主管機關核准。 這是限制最強的一類。任何動作都要文資審議，時間不可控。相對地有修復補助與稅賦減免。
國土保安用地 10% — 不能建築。 常見於山坡地開發案中被劃出的不可建部分。整筆土地的「可建面積」要扣掉這一塊，買地時算容積不能把國土保安用地的面積算進去。
殯葬用地 40% 120% 不能蓋住宅。 殯葬設施的設置有距離限制（與住宅區、學校、水源地的距離），且需經殯葬設施審議。買地前要確認是否已取得許可。
特定目的事業用地 60% 180% 不能蓋一般住宅。可依核定事業內容興建該事業必要的建物。 這是最容易被誤解的一種。「特定目的事業用地」本身沒有固定的可建內容，完全看它當初核定的是什麼事業——核定為電信機房的土地不能改成餐廳。變更事業內容要重新申請。

100 坪在特定專用區各使用地能蓋多少

使用地類別建築面積可建樓地板相當層數法定空地
甲種建築用地 60 坪 240 坪 4 層 40 坪
乙種建築用地 60 坪 240 坪 4 層 40 坪
丙種建築用地 40 坪 120 坪 3 層 60 坪
丁種建築用地 70 坪 300 坪 4.3 層 30 坪
農牧用地 — 不可建築 — —
林業用地 — 不可建築 — —
交通用地 60 坪 180 坪 3 層 40 坪
水利用地 60 坪 180 坪 3 層 40 坪
遊憩用地 60 坪 180 坪 3 層 40 坪
古蹟保存用地 60 坪 180 坪 3 層 40 坪
國土保安用地 — 不可建築 — —
殯葬用地 40 坪 120 坪 3 層 60 坪
特定目的事業用地 60 坪 180 坪 3 層 40 坪

這是法定上限，不是實際可建量。還要扣退縮與法定空地、基地內編為國土保安用地的面積、 山坡地的坡度限制與水土保持核定結果，以及個案開發許可條件。 換坪數試算

其他使用分區

特定農業區一般農業區工業區鄉村區森林區山坡地保育區風景區國家公園區河川區遊憩區 全部分區與用地

接著查

地號建號查詢 謄本調閱（看實際編定） 都市計畫分區查詢 災害風險查詢 法規原文

特定專用區常見問題

特定專用區是什麼？

為特定目的（如科學園區、加工出口區、遊樂區、大型公共設施）所劃設的地區。讓特定的重大建設或產業有專屬的土地管制框架。

特定專用區可以編定哪些使用地？

依非都市土地使用管制規則附表一，特定專用區可編定 13 種：甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、國土保安用地、殯葬用地、特定目的事業用地。實際編定以土地登記謄本的「使用地類別」欄與縣市政府核定為準。

特定專用區的地能蓋房子嗎？

能蓋住宅的是甲種建築用地（建蔽率 60%、容積率 240%，可以蓋住宅，這是非都市土地裡最接近一般建地的一種。）；乙種建築用地（建蔽率 60%、容積率 240%，可以蓋住宅，而且因為位於鄉村區，周邊多半已有水電與道路。）；丙種建築用地（建蔽率 40%、容積率 120%，可以蓋住宅，但建蔽率只有 40%、容積率 120%，是三種住宅型建地中最低的。）；丁種建築用地（建蔽率 70%、容積率 300%，原則上是工業使用。「丁種建築用地能不能蓋住宅」是最常見的誤解——不行，只能蓋符合規定比例的員工宿舍，且需併同工廠使用。）；交通用地（建蔽率 60%、容積率 180%，不能蓋住宅。）；水利用地（建蔽率 60%、容積率 180%，不能蓋住宅。）；遊憩用地（建蔽率 60%、容積率 180%，不能蓋一般住宅，但可依核定的開發計畫興建旅館、民宿與遊憩設施。）；古蹟保存用地（建蔽率 60%、容積率 180%，一切修繕與增建都要依文化資產保存法報經文化主管機關核准。）；殯葬用地（建蔽率 40%、容積率 120%，不能蓋住宅。）；特定目的事業用地（建蔽率 60%、容積率 180%，不能蓋一般住宅。可依核定事業內容興建該事業必要的建物。）。其他使用地不能蓋一般住宅。要注意「可以蓋」與「蓋得成」是兩件事——還要有合法建築線、面前道路寬度足夠，山坡地另外要過水土保持。

特定專用區的農牧用地可以蓋農舍嗎？

符合條件可以。門檻是：土地面積達 0.25 公頃（756.25 坪）以上，且為完整一宗農業用地。 取得「農業用地作農業使用證明書」——土地上不得有違規使用（違章建物、鋪面、填土、非農用堆置）。 申請人須符合農業發展條例規定的資格，並檢附農業經營計畫書。 農舍基地面積不得超過該筆農業用地面積的 10%。 申請人二年內未曾申請興建農舍，且該筆農地未曾興建過農舍。 農舍需與農業經營結合，落實農地農用；興建後五年內不得移轉（繼承或法定除外）。 2016 年農業發展條例修法後審查明顯變嚴。以上是共通門檻，各縣市另有補充規定，務必先向當地農業局確認資格再簽約。

買特定專用區的土地要注意什麼？

特定專用區的可用內容完全看核定計畫，不同的特定專用區之間幾乎沒有共通規則。查這種地一定要調出該區的核定計畫書與土地使用計畫圖，不能只看「特定專用區」這四個字。

怎麼確認我的地是這個分區？

看土地登記謄本的「使用分區」欄，或向縣市政府地政局申請「非都市土地使用分區及使用地證明書」。本站整理的是法規結構，不是特定地號的實際編定——任何交易決定請以謄本與主管機關核定為準。