河川區
河川、湖泊與其兩岸依法劃定的範圍。維護河川行水與防洪安全。
買河川區的土地要注意位於行水區內的土地實際上不能使用，且可能隨河道變化被劃入。買河川區附近的土地務必查「河川區域線」與是否位於行水區。這類土地也難以取得建築線。
河川區可編定的使用地類別
依非都市土地使用管制規則附表一。建蔽率與容積率是第 9 條的法定上限， 山坡地與特定區域另有更嚴規定。點進去看每一種的詳細用途與試算。
| 使用地類別 | 建蔽率 | 容積率 | 能不能蓋 | 要留意 |
|---|---|---|---|---|
| 農牧用地 | 10% | — | 不能蓋一般住宅。符合條件可以申請「農舍」：面積達 0.25 公頃（756.25 坪）以上、取得農業用地作農業使用證明、農舍基地面積不得超過該筆農地的 10%、且申請人須符合農業發展條例的資格與二年內未曾興建農舍等規定。 | 2016 年農業發展條例修法後，農舍的申請門檻與資格審查明顯變嚴，並增設「農業經營計畫書」與農地農用的查核。買農地想蓋農舍，務必先向縣市政府農業局確認資格，不要相信仲介的「一定可以」。另外要確認土地上有無既存違規使用（違章工廠、鋪面、填土），那會影響農用證明的取得。 |
| 林業用地 | 10% | — | 不能蓋住宅，也不能申請農舍。只有林業經營必要的設施可申請容許使用。 | 林業用地的變更幾乎不可能，買了就是林地。要特別注意是否位於保安林、水源保護區或國有林班地毗鄰，那會再加一層限制。另外林地的界址常不明確，實測與登記面積落差比其他用地大。 |
| 養殖用地 | 10% | — | 不能蓋住宅。符合條件可申請養殖必要設施。 | 養殖用地要查地層下陷與海水倒灌範圍，以及是否位於地下水管制區（抽用地下水受限，直接影響能不能養）。沿海養殖區也常涉及國土計畫的功能分區調整。 |
| 交通用地 | 60% | 180% | 不能蓋住宅。 | 私有的交通用地常見情形是既成道路。這種地無法建築、無法圍起來，但仍要繳地價稅，且可申請減免或請求政府徵收（實務上徵收進度慢）。買到這種地要非常小心。 |
| 水利用地 | 60% | 180% | 不能蓋住宅。 | 水利用地常與河川區、水利地役權重疊，且可能位於行水區。位於行水區的土地實際上完全不能使用。 |
| 古蹟保存用地 | 60% | 180% | 一切修繕與增建都要依文化資產保存法報經文化主管機關核准。 | 這是限制最強的一類。任何動作都要文資審議，時間不可控。相對地有修復補助與稅賦減免。 |
| 國土保安用地 | 10% | — | 不能建築。 | 常見於山坡地開發案中被劃出的不可建部分。整筆土地的「可建面積」要扣掉這一塊，買地時算容積不能把國土保安用地的面積算進去。 |
100 坪在河川區各使用地能蓋多少
這是法定上限，不是實際可建量。還要扣退縮與法定空地、基地內編為國土保安用地的面積、 山坡地的坡度限制與水土保持核定結果，以及個案開發許可條件。 換坪數試算
其他使用分區
接著查
河川區常見問題
河川區是什麼？
河川、湖泊與其兩岸依法劃定的範圍。維護河川行水與防洪安全。
河川區可以編定哪些使用地？
依非都市土地使用管制規則附表一，河川區可編定 7 種：農牧用地、林業用地、養殖用地、交通用地、水利用地、古蹟保存用地、國土保安用地。實際編定以土地登記謄本的「使用地類別」欄與縣市政府核定為準。
河川區的地能蓋房子嗎？
能蓋住宅的是交通用地（建蔽率 60%、容積率 180%，不能蓋住宅。）；水利用地（建蔽率 60%、容積率 180%，不能蓋住宅。）；古蹟保存用地（建蔽率 60%、容積率 180%，一切修繕與增建都要依文化資產保存法報經文化主管機關核准。）。其他使用地不能蓋一般住宅。要注意「可以蓋」與「蓋得成」是兩件事——還要有合法建築線、面前道路寬度足夠，山坡地另外要過水土保持。
河川區的農牧用地可以蓋農舍嗎？
符合條件可以。門檻是：土地面積達 0.25 公頃（756.25 坪）以上，且為完整一宗農業用地。 取得「農業用地作農業使用證明書」——土地上不得有違規使用（違章建物、鋪面、填土、非農用堆置）。 申請人須符合農業發展條例規定的資格，並檢附農業經營計畫書。 農舍基地面積不得超過該筆農業用地面積的 10%。 申請人二年內未曾申請興建農舍，且該筆農地未曾興建過農舍。 農舍需與農業經營結合，落實農地農用；興建後五年內不得移轉（繼承或法定除外）。 2016 年農業發展條例修法後審查明顯變嚴。以上是共通門檻，各縣市另有補充規定，務必先向當地農業局確認資格再簽約。
買河川區的土地要注意什麼？
位於行水區內的土地實際上不能使用，且可能隨河道變化被劃入。買河川區附近的土地務必查「河川區域線」與是否位於行水區。這類土地也難以取得建築線。
怎麼確認我的地是這個分區？
看土地登記謄本的「使用分區」欄，或向縣市政府地政局申請「非都市土地使用分區及使用地證明書」。本站整理的是法規結構，不是特定地號的實際編定——任何交易決定請以謄本與主管機關核定為準。