臺南市下營區 房價行情
內政部實價登錄 · 共 705 筆 · 涵蓋 2018–2026 年 · 截至 2026 年第二季
實價雷達預估單價臺南市下營區
推薦單價 11 萬/坪 平均 11.2 萬/坪
最低4萬/坪
最高22萬/坪
成交705筆
各屋型中位· 近 3 年
透天18.5 萬/坪
各屋齡級距中位（新屋與老屋差很大）· 近 3 年
0–3年24.8 萬/坪20年以上11.6 萬/坪
一般樓層中位11.1 萬/坪715 筆
一樓（含店面、騎樓）6.3 萬/坪10 筆
一樓店面、騎樓行情通常較高，已單獨拉出，看「一般樓層中位」較貼近住家行情。
時空地圖 · 這個位置的今昔
拉時間軸，看此位置在日治、戰後到現在的地圖樣貌。古地圖由中央研究院人社中心地理資訊科學研究專題中心提供。（為估計位置，以路段中心顯示）
古地圖來源:中央研究院 臺灣百年歷史地圖(WMTS)。底圖 © OpenStreetMap。圖磚涵蓋依各年代測繪範圍而異，部分郊區當年可能無測繪。
實價雷達 housetw.com 載入周邊實價登錄…
方圓
範圍
更多篩選與排序▾
交易「特殊」＝親友/員工/共有人/解約等非一般市場交易，價格易失真，預設已排除。
依年份看行情 全部：單價中位 11 萬/坪 · 均價 11.2 · 共 705 筆 選年份只換算「該年中位行情」;下方頭條與排行為最新整體趨勢。
本區房市全貌
成屋中位
11萬/坪
預售中位
25.3萬/坪
租金中位
383元/坪/月
買租比 / 年收益
24年 / 4.2%
預售比成屋高 130%(預售 83 筆、租賃 14 筆)。買租比＝房價回本年數，越低租金投報越高。
本區單價中位 11 萬/坪，是 臺南市全市中位（16.8 萬/坪）的 0.65 倍。
本區成交分布
總價帶
坪數
屋齡
近年單價趨勢
2018 → 2026
下營區↑46%
下營區單位：萬/坪
下營區時光機 · 歷年回放
下營區2018–2026 單價回放
8 年來 +46%（年化 +4.9%）
回到買進，以估算
以 下營區各年成交單價計算（年均）。資料來源：內政部實價登錄／實價雷達 housetw.com
下營區周邊環境
下營區生活機能39 分
✕車站附近無3 公里內無
✓超商7-Eleven72 公尺
✕超市附近無3 公里內無
✓學校東興國小482 公尺
✕醫院附近無3 公里內無
✕診所附近無3 公里內無
✓公園武承恩公園561 公尺
✕銀行附近無3 公里內無
✕停車場附近無3 公里內無
✕充電站附近無3 公里內無
✓運動中心臺南市下營區游泳池567 公尺
下營區嫌惡設施
✓違章工廠臺南市下營區十六甲段 違章工廠1.4 公里
✓焚化爐5 公里內無安全距離
✓掩埋場5 公里內無安全距離
✓變電所下營變電所(D/S)2.0 公里
✓加油站下營站 加油站548 公尺
✓殯葬設施5 公里內無安全距離
✓墓地（未命名）1.2 公里
✓市場公有市場2.5 公里
資料來源 OpenStreetMap，以該範圍中心周邊計算，鄉村覆蓋可能不全。
下營區周邊地點房價
下營區治安概況
民國 114 年～115 年近 4 季下營區主要刑案發生件數（區級統計，未依人口標準化，僅供比較參考）。
| 案類 | 近 4 季件數 |
|---|---|
| 毒品 | 10 |
| 機車竊盜 | 3 |
| 住宅竊盜 | 2 |
資料來源：內政部警政署「犯罪資料」（每季統計，初步數字以警政署年度刑案統計為準）。原始資料：data.gov.tw 犯罪資料、警政署統計查詢網。
下營區人口與戶數趨勢
民國 107～114 年。戶數持續成長代表住宅需求增加，是需求面領先指標。
最新人口
21,742 人
近 7 年人口
-9.1%
最新戶數
9,496 戶
近 7 年戶數
+4.8%
資料來源：內政部戶政司「戶數、人口數按戶別及性別」（村里彙總至區）。原始資料：data.gov.tw。
下營區延伸查詢
下營區土壤液化潛勢分布中高潛勢約 100%
高 1% 中 99% 低 0% 不在潛勢區 0%
在 24 小時降雨 500mm 情境下，本區至少 24 個門牌位於淹水潛勢範圍（其中 7 個達 0.5 公尺以上）。為模擬結果且受座標精度影響可能低估，未列入不代表不會淹水，各門牌請查門牌頁。
依本區 463 個已定位門牌套疊經濟部地調所土壤液化潛勢圖與公告活動斷層估算。實際以各門牌頁查詢為準，潛勢非等於必災，僅供參考。
下營區路段決策表
哪條路最貴、哪條漲最多。點路段看該路逐年走勢、沿路門牌與周邊成交。
| 路段 | 中位萬/坪 | 年變化 | 成交量佔比 |
|---|---|---|---|
| 慈惠街 | 19.4 | +6% | 31 · 5.4% |
| 忠孝街 | 15.1 | — | 6 · 1.1% |
| 寮前一街 | 14.4 | +109.9% | 37 · 6.5% |
| 裕農街 | 13.4 | — | 10 · 1.8% |
| 中營 | 12.9 | -21.8% | 43 · 7.5% |
| 中華街 | 12.8 | +3% | 65 · 11.4% |
| 營前里中山路二段 | 12.4 | — | 4 · 0.7% |
| 仁南街 | 12.3 | -8.7% | 31 · 5.4% |
| 仁里里仁里街 | 12.1 | — | 9 · 1.6% |
| 大和街 | 11.8 | — | 24 · 4.2% |
| 健康路 | 11.7 | +2.5% | 50 · 8.8% |
| 中山路一段 | 11.6 | — | 11 · 1.9% |
| 友愛街 | 11.6 | — | 5 · 0.9% |
| 寮前二街 | 11.5 | — | 11 · 1.9% |
| 文明街 | 11.5 | — | 7 · 1.2% |
| 中山路二段 | 11.3 | -29.1% | 16 · 2.8% |
| 十六甲 | 11.2 | — | 3 · 0.5% |
| 人和三街 | 11 | — | 9 · 1.6% |
| 自由街 | 10.6 | — | 6 · 1.1% |
| 大仁街 | 10.4 | — | 19 · 3.3% |
| 和平街 | 9.8 | — | 8 · 1.4% |
| 連表 | 9.8 | — | 6 · 1.1% |
| 中正南路 | 9.6 | +111.5% | 11 · 1.9% |
| 大同街 | 8.9 | — | 4 · 0.7% |
| 公園路 | 8.8 | — | 3 · 0.5% |
| 新北街 | 8.8 | — | 42 · 7.4% |
| 中正北路 | 8.7 | — | 5 · 0.9% |
| 人和二街 | 8.7 | — | 3 · 0.5% |
| 仁中街 | 8.7 | — | 3 · 0.5% |
| 大屯寮 | 8.1 | — | 4 · 0.7% |
下營區預售建案排行
依實價登錄「建案名稱」歸戶，需 3 筆以上成交。點進看該建案逐年單價、成交清單與交屋後成屋行情。
| 建案 | 平均萬/坪 | 成交 | 最近 |
|---|---|---|---|
| 怡華好美 | 26.9 | 29 筆 | 2025-11-10 |
| 公園伯爵23 | 25.9 | 28 筆 | 2026-04-23 |
| 琢韻 | 23.3 | 14 筆 | 2025-09-20 |
| 美夢成真9期 | 14.3 | 6 筆 | 2022-11-11 |
| 美夢成真10期 | 14.8 | 5 筆 | 2022-06-19 |
依型態 / 房數細看
臺南市房價所得比 · 不吃不喝 8.61 年 低於全國 9.32 年
房貸負擔率 37.63% 114 年第 4 季 · 內政部（縣市別）›
下營區 vs 臺南市其他區
兩區並排比中位、屋齡、成交量、年漲跌與租金投報，幫你快速取捨。
更多篩選 · 房數 / 總價 / 屋況 / 交易 ▾
符合條件 509 筆 · 單價中位 12.1 萬/坪 · 多數落在 5–24 萬/坪
成交紀錄（已篩選）
臺南市下營區大屯寮50之70號 全F/1F 2024-05-15
17.5萬/坪 土地 1.4 萬/坪 總價 1,105.1 萬
臺南市下營區中庄子46之13號 全F/1F 2024-05-15
3.5萬/坪 土地 1.5 萬/坪 總價 1,200 萬
較上次成交 ↑ +12 萬 · 持有 2.8 年 · 估賣家收益 −50 萬
臺南市下營區慈惠街23巷7號 全F/3F 2024-05-03
28.5萬/坪 土地 43.3 萬/坪 總價 1,217 萬
臺南市下營區慈惠街23巷1號 全F/3F 2024-04-20
25.3萬/坪 土地 38.1 萬/坪 總價 1,095 萬
臺南市下營區慈惠街23巷11號 全F/3F 2024-04-19
25.4萬/坪 土地 38.5 萬/坪 總價 1,085 萬
臺南市下營區大屯寮76號 全F/1F 2024-04-13
4.4萬/坪 土地 2.4 萬/坪 總價 130 萬
臺南市下營區慈惠街23巷20號 全F/3F 2024-04-03
25.4萬/坪 土地 38.6 萬/坪 總價 1,082 萬
臺南市下營區寮前一街58巷28號 全F/3F 2024-03-21
28.1萬/坪 土地 52.4 萬/坪 總價 1,236 萬
臺南市下營區慈惠街23巷3號 全F/3F 2024-03-16
25.4萬/坪 土地 38.6 萬/坪 總價 1,086 萬
臺南市下營區寮前一街58巷8號 全F/3F 2024-03-15
27.1萬/坪 土地 53.5 萬/坪 總價 1,240 萬
臺南市下營區慈惠街23巷5號 全F/3F 2024-03-10
25.4萬/坪 土地 38.6 萬/坪 總價 1,085 萬
臺南市下營區慈惠街23巷8號 全F/3F 2024-03-10
25.4萬/坪 土地 38.6 萬/坪 總價 1,082 萬
臺南市下營區慈惠街23巷26號 全F/3F 2024-03-09
25.2萬/坪 土地 36.2 萬/坪 總價 1,099 萬
臺南市下營區仁南街6巷37號 全F/2F 2024-02-06
11.3萬/坪 土地 13.9 萬/坪 總價 258 萬
臺南市下營區慈惠街23巷10號 全F/3F 2024-01-29
25.1萬/坪 土地 38.2 萬/坪 總價 1,072 萬
臺南市下營區里仁信街19號 全F/3F 2024-01-25
20.2萬/坪 土地 30.7 萬/坪 總價 1,150 萬
臺南市下營區慈惠街23巷13號 全F/3F 2024-01-20
24.8萬/坪 土地 37.6 萬/坪 總價 1,060 萬
臺南市下營區寮前一街58巷9弄20號 全F/4F 2024-01-13
17.5萬/坪 土地 26.8 萬/坪 總價 980 萬
較上次成交 ↑ +250 萬 · 持有 2.7 年 · 估賣家收益 +121 萬
臺南市下營區慈惠街23巷18號 全F/3F 2024-01-11
24.8萬/坪 土地 37.7 萬/坪 總價 1,058 萬
臺南市下營區村仁南街6巷39號 全F/2F 2024-01-08
11.0萬/坪 土地 13.5 萬/坪 總價 250 萬
臺南市下營區蚵寮街200號 全F/3F 2024-01-04
7.0萬/坪 土地 13.4 萬/坪 總價 400 萬
臺南市下營區里仁信街23號 全F/3F 2023-12-30
19.4萬/坪 土地 29.6 萬/坪 總價 1,120 萬
臺南市下營區里仁信街21號 全F/3F 2023-12-26
19.6萬/坪 土地 30.3 萬/坪 總價 1,120 萬
臺南市下營區忠孝街26巷10號 全F/3F 2023-10-30
7.8萬/坪 土地 13.5 萬/坪 總價 570 萬
臺南市下營區中正北路106巷8號 全F/3F 2023-09-16
8.0萬/坪 土地 10.1 萬/坪 總價 248 萬
臺南市下營區人和三街76巷2號 全F/1F 2023-09-12
13.1萬/坪 土地 2.1 萬/坪 總價 200 萬
臺南市下營區慈惠街23巷6號 全F/3F 2023-08-15
24.1萬/坪 土地 36.7 萬/坪 總價 1,028 萬
臺南市下營區慈惠街23巷12號 全F/3F 2023-08-12
24.4萬/坪 土地 37.2 萬/坪 總價 1,042 萬
臺南市下營區慈惠街21號 全F/4F 2023-08-12
22.4萬/坪 土地 46.1 萬/坪 總價 1,462 萬
臺南市下營區慈惠街23巷22號 全F/3F 2023-07-23
23.6萬/坪 土地 35.9 萬/坪 總價 1,008 萬
臺南市下營區慈惠街23巷15號 全F/3F 2023-07-23
24.0萬/坪 土地 31.7 萬/坪 總價 1,076 萬
臺南市下營區人和三街59巷3號 全F/3F 2023-07-20
16.0萬/坪 土地 14.8 萬/坪 總價 1,045 萬
臺南市下營區慈惠街27號 全F/4F 2023-07-13
21.7萬/坪 土地 55.2 萬/坪 總價 1,418 萬
臺南市下營區慈惠街23巷9號 全F/3F 2023-07-13
23.9萬/坪 土地 36.3 萬/坪 總價 1,022 萬
臺南市下營區慈惠街23巷16號 全F/3F 2023-07-13
23.9萬/坪 土地 36.4 萬/坪 總價 1,022 萬
臺南市下營區慈惠街23巷2號 全F/3F 2023-07-12
24.0萬/坪 土地 36.2 萬/坪 總價 1,038 萬
臺南市下營區慈惠街25號 全F/4F 2023-07-12
22.0萬/坪 土地 45.3 萬/坪 總價 1,438 萬
臺南市下營區慈惠街19號 全F/4F 2023-07-12
21.6萬/坪 土地 55 萬/坪 總價 1,408 萬
臺南市下營區里仁興街28號 全F/3F 2023-07-11
11.3萬/坪 土地 19.6 萬/坪 總價 620 萬
臺南市下營區中山路一段95巷23號 全F/3F 2023-07-10
8.1萬/坪 土地 15.7 萬/坪 總價 450 萬
臺南市下營區人和三街59巷1號 全F/3F 2023-07-06
16.4萬/坪 土地 18.1 萬/坪 總價 1,060 萬
臺南市下營區中正南路236巷7號 全F/2F 2023-07-01
12.2萬/坪 土地 15.2 萬/坪 總價 388 萬
臺南市下營區洲子1號 全F/3F 2023-06-17
10.2萬/坪 土地 1.6 萬/坪 總價 888 萬
臺南市下營區連表35之25號 全F/1F 2023-06-02
7.5萬/坪 土地 0.6 萬/坪 總價 1,000 萬
臺南市下營區里九分街3號 全F/2F 2023-05-22
13.5萬/坪 土地 19.6 萬/坪 總價 450 萬
臺南市下營區607號 2F/5F 2023-05-09
10.9萬/坪 總價 425 萬
臺南市下營區中華街55號 5F/6F 2023-05-04
16.1萬/坪 總價 370 萬
共 509 筆，依時間新→舊。第 51–100 筆（第 2／11 頁）。
臺南市下營區 房價常見問題
下營區房價現在多少？
臺南市下營區成屋實價登錄單價中位 11 萬/坪、平均 11.2 萬/坪，多數成交落在 4–22 萬/坪，共 705 筆，資料截至 2026 年第二季。
下營區租金行情 · 租賃實價登錄
租金中位
383元/坪/月
推估年投報
4.2%
買租比
24年
租賃筆數
14筆
各型態租金中位
透天383 元/坪/月12 筆
最近租賃成交
2026-04-29水池街１７８號 透天 37.87坪8,000 元/月212 元/坪
2026-02-15和平街２０號 透天 45.24坪21,000 元/月463 元/坪
2025-12-27和平街２０號 透天 45.24坪20,000 元/月443 元/坪
2025-12-18中營８９３號 透天 40.81坪12,000 元/月294 元/坪
2025-10-22營前村２４鄰健康路１０號 透天 39.23坪15,000 元/月383 元/坪
2025-09-17公園路９號 透天 37.49坪16,000 元/月426 元/坪
買房必讀・房產知識庫
看全部 100+ 篇 →實價登錄實價登錄怎麼看才準?拆車位、中位數、特殊交易一次懂實價登錄是公開的成交價，但直接看平均會被少數高低價拉歪。掌握拆車位、看中位數、剔特例、篩時間幾個…看屋房子會不會保值?從地段、生活機能到增值潛力的評估方法一樣的錢，有的房子越住越值錢，有的越住越難賣。這篇教你在買之前就判斷保值力:看地段的不可取代性、…買房第一次買房全攻略：首購族從預算到交屋第一次買房，從哪一步開始最容易卡關？這篇把首購族的完整路徑攤開：先算負擔得起的預算，再找物件、看…看屋看屋檢查清單:20 個一定要看的細節看屋別只看裝潢漂不漂亮。漏水、管線、座向、鄰居、產權——這些看不到的才會讓你後悔。…房貸房貸怎麼貸?成數、利率、年限與月付一次搞懂房貸是買房最大的長期成本。掌握成數、利率、年限三個變數，算出可負擔的月付，別讓房貸壓垮生活。…稅費買房有哪些稅?房屋稅、地價稅、契稅一次搞懂買房不是付完房價就沒事了。從交易當下的契稅、印花稅、登記規費，到每年都要繳的房屋稅、地價稅，賣房…