高雄市鳥松區 房價行情
內政部實價登錄 · 共 6,084 筆 · 涵蓋 2018–2026 年 · 截至 2026 年第三季
一樓店面、騎樓行情通常較高，已單獨拉出，看「一般樓層中位」較貼近住家行情。
時空地圖 · 這個位置的今昔
拉時間軸，看此位置在日治、戰後到現在的地圖樣貌。古地圖由中央研究院人社中心地理資訊科學研究專題中心提供。（為估計位置，以路段中心顯示）
古地圖來源:中央研究院 臺灣百年歷史地圖(WMTS)。底圖 © OpenStreetMap。圖磚涵蓋依各年代測繪範圍而異，部分郊區當年可能無測繪。
實價雷達 housetw.com 載入周邊實價登錄…
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交易「特殊」＝親友/員工/共有人/解約等非一般市場交易，價格易失真，預設已排除。
分數越高代表賣方越有優勢（量增價漲、急售少）；越低代表買方好談。換手率＝近一年成交筆數÷總戶數，越高代表越好脫手。依實價登錄與戶籍資料自動計算，僅供參考。
本區房市全貌
預售比成屋高 44%(預售 252 筆、租賃 1,187 筆)。買租比＝房價回本年數，越低租金投報越高。
本區單價中位 18.9 萬/坪，是 高雄市全市中位（18.7 萬/坪）的 1.01 倍。
鳥松區的土地使用分區
同樣在鳥松區，不同門牌的使用分區可能完全不同，而分區直接決定這個地址能不能開店、能不能設公司、貸款條件如何。以下是各分區的代表地址，點進去可以看 13 種常見用途的對照。
- 美山路70巷12之43號 農業區・2 家公司
- 美山路77巷7之15號 農業區・2 家公司
- 中正路114號 農業區
- 北平路74號 零星工業區・2 家公司
- 美山路15號 乙種工業區・2 家公司
- 美山路36巷1之2號 乙種工業區・2 家公司
- 忠義路265號 旅館區・2 家公司
鳥松區的地段地號
鳥松區的土地共分成 超過 24 個地段。 地段地號是土地的身分證號，辦過戶、設定抵押、申請謄本、查都市計畫分區都以它為準， 與門牌是兩套系統——同一個地號可能對應多個門牌，一棟大樓也可能坐落在數個地號上。
鳥松區各里的房價差距
鳥松區有 6 個里累積到足夠的成交量可以比較。最高的是大華里平均 24.2 萬/坪， 最低的是鳥松里 16.7 萬/坪，相差 1.4 倍。 行政區的均價會把這個差距平均掉，但一般人心裡的「那一帶」其實是里的尺度。
- 1 大華里 24.2萬/坪 1304 筆
- 2 夢裡里 21.5萬/坪 1152 筆
- 3 坔埔里 20.8萬/坪 219 筆
- 4 仁美里 20.2萬/坪 819 筆
- 5 華美里 16.7萬/坪 288 筆
- 6 鳥松里 16.7萬/坪 1100 筆
依實價登錄成交紀錄按門牌所屬里別統計，只列成交 30 筆以上的里。里內的產品類型（透天、電梯大樓、老公寓）組成不同也會造成差距，不能單看數字就認定居住品質高低。
鳥松區的人口與房價
民國 107 年到 114 年，鳥松區的人口從 44,469 人變成 43,703 人 （減少 1.7%）；同期間成交單價中位從 18.2 萬/坪 變成 21.9 萬/坪（上漲 20.4%）。
同期間的戶數從 18,567 戶變成 20,528 戶 （增加 10.6%），平均每戶人口從 2.4 人降到 2.13 人。
這一區的人口在減少，房價卻在上漲——關鍵在戶數：人變少但家庭在變小，需要的居住單元反而增加，這撐住了自住需求。除此之外，外來置產、都更改建與新建案也會拉高平均單價。真正要留意的是人口與戶數同時反轉的那一天，屆時需求端會少掉一根支柱。
人口為內政部戶政統計的行政區年底數，房價為同年度實價登錄成交的中位單價。兩者都是區域層級的概況，不代表個別社區。
本區成交分布
總價帶
坪數
屋齡
近年單價趨勢
鳥松區時光機 · 歷年回放
以 鳥松區各年成交單價計算（年均）。資料來源：內政部實價登錄／實價雷達 housetw.com
鳥松區周邊環境
資料來源 OpenStreetMap，以該範圍中心周邊計算，鄉村覆蓋可能不全。
鳥松區周邊地點房價
鳥松區治安概況
民國 114 年～115 年近 4 季鳥松區主要刑案發生件數（區級統計，未依人口標準化，僅供比較參考）。
| 案類 | 近 4 季件數 |
|---|---|
| 毒品 | 100 |
| 機車竊盜 | 12 |
| 住宅竊盜 | 7 |
| 汽車竊盜 | 1 |
資料來源：內政部警政署「犯罪資料」（每季統計，初步數字以警政署年度刑案統計為準）。原始資料：data.gov.tw 犯罪資料、警政署統計查詢網。
鳥松區人口與戶數趨勢
民國 107～114 年。戶數持續成長代表住宅需求增加，是需求面領先指標。
資料來源：內政部戶政司「戶數、人口數按戶別及性別」（村里彙總至區）。原始資料：data.gov.tw。
鳥松區商用不動產行情 · 店面／辦公室／廠辦
商用行情反映的是這一區的商業活力，對住宅買方也有意義：店面租金撐得住的地方，生活機能通常不會退。
| 類型 | 成交中位 | 租金中位 | 表面投報 | 樣本 |
|---|---|---|---|---|
| 店面 | 16.5 萬/坪 | 760 元/坪 | 5.53% | 售 49／租 29 |
| 廠辦 | 38 萬/坪 | 516 元/坪 | 1.63% | 售 18／租 7 |
| 辦公室 | 19.5 萬/坪 | — | — | 售 8／租 0 |
買賣依實價登錄「主要用途」判定、租金依租賃實登「建物型態」判定，兩側基準不同，投報率是近似對照。 看完整的鳥松區商用行情、路段排行與公司聚集 →
鳥松區延伸查詢
在 24 小時降雨 500mm 情境下，本區至少 219 個門牌位於淹水潛勢範圍（其中 147 個達 0.5 公尺以上）。為模擬結果且受座標精度影響可能低估，未列入不代表不會淹水，各門牌請查門牌頁。
依本區 3,126 個已定位門牌套疊經濟部地調所土壤液化潛勢圖與公告活動斷層估算。實際以各門牌頁查詢為準，潛勢非等於必災，僅供參考。
鳥松區路段決策表
哪條路最貴、哪條漲最多。點路段看該路逐年走勢、沿路門牌與周邊成交。
| 路段 | 中位萬/坪 | 年變化 | 成交量佔比 |
|---|---|---|---|
| 龍華南街 | 43.9 | +2.1% | 9 · 0.1% |
| 興華街 | 37.8 | +20.7% | 15 · 0.2% |
| 琅環一街 | 37.6 | — | 3 · 0% |
| 本路文明巷 | 34 | — | 5 · 0.1% |
| 神農路 | 33.3 | -3.7% | 30 · 0.5% |
| 球場路文化巷 | 33.2 | — | 11 · 0.2% |
| 應安路 | 32.3 | — | 3 · 0% |
| 汾陽路 | 32.1 | — | 3 · 0% |
| 本興路 | 31.6 | — | 22 · 0.4% |
| 公園路 | 31.4 | — | 11 · 0.2% |
| 龍華北街 | 31.3 | — | 6 · 0.1% |
| 明華街 | 30.8 | — | 7 · 0.1% |
| 建華街 | 30.4 | +4.7% | 12 · 0.2% |
| 本華路 | 30 | — | 11 · 0.2% |
| 文賢街 | 29.7 | — | 5 · 0.1% |
| 埔路 | 29.5 | — | 3 · 0% |
| 瑞華街 | 29 | +38.3% | 10 · 0.2% |
| 美德一街 | 29 | -8.1% | 29 · 0.5% |
| 大明街 | 28.9 | -3.4% | 10 · 0.2% |
| 夢裡南巷 | 28.1 | — | 3 · 0% |
| 福德路 | 28.1 | — | 16 · 0.3% |
| 育成三街 | 28 | -6.2% | 17 · 0.3% |
| 澄新五街 | 27.9 | — | 4 · 0.1% |
| 美勝三街 | 27.7 | — | 3 · 0% |
| 夢裡路 | 27.3 | — | 30 · 0.5% |
| 光華街 | 26.9 | — | 10 · 0.2% |
| 大昌路 | 26.6 | +1.8% | 135 · 2.2% |
| 本路 | 26.6 | -8% | 75 · 1.2% |
| 澄新一街 | 26.6 | -11.4% | 85 · 1.4% |
| 琅環二街 | 26.5 | — | 17 · 0.3% |
鳥松區預售建案排行
依實價登錄「建案名稱」歸戶，需 3 筆以上成交。點進看該建案逐年單價、成交清單與交屋後成屋行情。
| 建案 | 平均萬/坪 | 成交 | 最近 |
|---|---|---|---|
| 獅情畫邑2愛樂芬 | 21.6 | 76 筆 | 2022-05-02 |
| 圓山匯星 | 37.4 | 45 筆 | 2026-05-10 |
| 寶象住圓山 | 27.6 | 44 筆 | 2025-01-22 |
| 澄淞 | 33.7 | 26 筆 | 2024-06-24 |
| 崧揚-澄品 | 26.4 | 16 筆 | 2022-03-28 |
| 優秀賞56期 | 48.8 | 15 筆 | 2025-01-22 |
| 忠誠馥 | 26.1 | 5 筆 | 2023-09-23 |
| 碧澄湖畔 | 25.3 | 5 筆 | 2022-05-07 |
| 郡天鑽No.19鼎艷 | 43.1 | 4 筆 | 2022-11-10 |
| 圓山．向晴 | 37.7 | 4 筆 | 2025-04-06 |
| 豐富居NO2 | 26.7 | 4 筆 | 2022-02-16 |
| 裎湖御璽 | 42.1 | 3 筆 | 2025-06-22 |
鳥松區社區／大樓排行
以門牌歸戶（同門牌視為同社區／大樓），需 5 筆以上成交。點進看該棟逐層價格與成交史。
| 社區／大樓（門牌） | 中位萬/坪 | 成交 | 最近 |
|---|---|---|---|
| 文前路110號 | 53.3 | 5 筆 | 2023-06-01 |
| 大昌路53號 | 38.7 | 20 筆 | 2025-04-01 |
| 大昌路51號 | 38.4 | 21 筆 | 2025-03-20 |
| 公園路1號 | 31.4 | 11 筆 | 2025-12-01 |
| 球場路131號 | 27.7 | 16 筆 | 2025-01-22 |
| 明湖路5號 | 27.4 | 16 筆 | 2025-02-11 |
| 明湖路11號 | 26.9 | 12 筆 | 2024-07-20 |
| 明湖路7號 | 26.8 | 12 筆 | 2026-01-06 |
| 球場路137號 | 26.7 | 13 筆 | 2025-10-30 |
| 球場路139號 | 26.6 | 15 筆 | 2026-01-09 |
| 球場路129號 | 26.4 | 17 筆 | 2026-01-31 |
| 明湖路13號 | 26.2 | 17 筆 | 2025-12-30 |
| 明湖路89之18號 | 26 | 7 筆 | 2025-07-27 |
| 明湖路9號 | 25.7 | 15 筆 | 2025-05-31 |
| 球場路133號 | 25.6 | 9 筆 | 2022-03-31 |
| 明湖路1號 | 25.4 | 16 筆 | 2024-12-19 |
| 明湖路3號 | 25.4 | 15 筆 | 2025-07-17 |
| 大智路201巷10弄11號 | 25.1 | 5 筆 | 2022-03-24 |
| 明湖路89之2號 | 24.9 | 5 筆 | 2023-03-05 |
| 清華街本昌巷48號 | 24.7 | 16 筆 | 2024-11-11 |
依型態 / 房數細看
鳥松區 vs 高雄市其他區
兩區並排比中位、屋齡、成交量、年漲跌與租金投報，幫你快速取捨。
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成交紀錄（已篩選）
共 4,237 筆，依時間新→舊。第 401–450 筆（第 9／85 頁）。
看完高雄市鳥松區的房價，想知道這一區租金多少、投報率如何？到租屋雷達看鳥松區租金行情（租賃實價登錄，含房型分布與逐筆成交）。
高雄市鳥松區 房價常見問題
鳥松區房價現在多少？
高雄市鳥松區成屋實價登錄單價中位 18.9 萬/坪、平均 19.3 萬/坪，多數成交落在 7–35 萬/坪，共 6,084 筆，資料截至 2026 年第三季。
鳥松區租金行情 · 租賃實價登錄
各型態租金中位
最近租賃成交
鳥松區法拍屋 · 司法院法拍開放資料（不在實價登錄）
鳥松區法拍中位單價 23.24 萬/坪（1 件拍定），較同範圍市價中位（18.9 萬/坪）高約 23%。法拍價含房地、僅計全部產權案；法拍物件屋況與點交狀況與市場成屋不同，折價不等同於划算，僅供參考。