臺南市下營區 房價行情
內政部實價登錄 · 共 698 筆 · 涵蓋 2018–2026 年 · 截至 2026 年第三季
一樓店面、騎樓行情通常較高，已單獨拉出，看「一般樓層中位」較貼近住家行情。
時空地圖 · 這個位置的今昔
拉時間軸，看此位置在日治、戰後到現在的地圖樣貌。古地圖由中央研究院人社中心地理資訊科學研究專題中心提供。（為估計位置，以路段中心顯示）
古地圖來源:中央研究院 臺灣百年歷史地圖(WMTS)。底圖 © OpenStreetMap。圖磚涵蓋依各年代測繪範圍而異，部分郊區當年可能無測繪。
實價雷達 housetw.com 載入周邊實價登錄…
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交易「特殊」＝親友/員工/共有人/解約等非一般市場交易，價格易失真，預設已排除。
本區房市全貌
預售比成屋高 128%(預售 83 筆、租賃 14 筆)。買租比＝房價回本年數，越低租金投報越高。
本區單價中位 11.1 萬/坪，是 臺南市全市中位（16.8 萬/坪）的 0.66 倍。
下營區的地段地號
下營區的土地共分成 16 個地段。 地段地號是土地的身分證號，辦過戶、設定抵押、申請謄本、查都市計畫分區都以它為準， 與門牌是兩套系統——同一個地號可能對應多個門牌，一棟大樓也可能坐落在數個地號上。
下營區各里的房價差距
下營區有 4 個里累積到足夠的成交量可以比較。最高的是新興里平均 12.7 萬/坪， 最低的是後街里 9.4 萬/坪，相差 1.4 倍。 行政區的均價會把這個差距平均掉，但一般人心裡的「那一帶」其實是里的尺度。
依實價登錄成交紀錄按門牌所屬里別統計，只列成交 30 筆以上的里。里內的產品類型（透天、電梯大樓、老公寓）組成不同也會造成差距，不能單看數字就認定居住品質高低。
下營區的人口與房價
民國 107 年到 114 年，下營區的人口從 23,916 人變成 21,742 人 （減少 9.1%）；同期間成交單價中位從 10.1 萬/坪 變成 17.7 萬/坪（上漲 75.7%）。
同期間的戶數從 9,064 戶變成 9,496 戶 （增加 4.8%），平均每戶人口從 2.64 人降到 2.29 人。
這一區的人口在減少，房價卻在上漲——關鍵在戶數：人變少但家庭在變小，需要的居住單元反而增加，這撐住了自住需求。除此之外，外來置產、都更改建與新建案也會拉高平均單價。真正要留意的是人口與戶數同時反轉的那一天，屆時需求端會少掉一根支柱。
人口為內政部戶政統計的行政區年底數，房價為同年度實價登錄成交的中位單價。兩者都是區域層級的概況，不代表個別社區。
本區成交分布
總價帶
坪數
屋齡
近年單價趨勢
下營區時光機 · 歷年回放
以 下營區各年成交單價計算（年均）。資料來源：內政部實價登錄／實價雷達 housetw.com
下營區周邊環境
資料來源 OpenStreetMap，以該範圍中心周邊計算，鄉村覆蓋可能不全。
下營區周邊地點房價
下營區治安概況
民國 114 年～115 年近 4 季下營區主要刑案發生件數（區級統計，未依人口標準化，僅供比較參考）。
| 案類 | 近 4 季件數 |
|---|---|
| 毒品 | 10 |
| 機車竊盜 | 3 |
| 住宅竊盜 | 2 |
資料來源：內政部警政署「犯罪資料」（每季統計，初步數字以警政署年度刑案統計為準）。原始資料：data.gov.tw 犯罪資料、警政署統計查詢網。
下營區人口與戶數趨勢
民國 107～114 年。戶數持續成長代表住宅需求增加，是需求面領先指標。
資料來源：內政部戶政司「戶數、人口數按戶別及性別」（村里彙總至區）。原始資料：data.gov.tw。
下營區延伸查詢
在 24 小時降雨 500mm 情境下，本區至少 24 個門牌位於淹水潛勢範圍（其中 7 個達 0.5 公尺以上）。為模擬結果且受座標精度影響可能低估，未列入不代表不會淹水，各門牌請查門牌頁。
依本區 467 個已定位門牌套疊經濟部地調所土壤液化潛勢圖與公告活動斷層估算。實際以各門牌頁查詢為準，潛勢非等於必災，僅供參考。
下營區路段決策表
哪條路最貴、哪條漲最多。點路段看該路逐年走勢、沿路門牌與周邊成交。
| 路段 | 中位萬/坪 | 年變化 | 成交量佔比 |
|---|---|---|---|
| 慈惠街 | 19.4 | +6% | 31 · 4.7% |
| 仁信街 | 16.3 | — | 4 · 0.6% |
| 忠孝街 | 15.1 | — | 6 · 0.9% |
| 寮前一街 | 14.4 | +109.9% | 37 · 5.6% |
| 公園路 | 13.4 | — | 6 · 0.9% |
| 裕農街 | 13.4 | — | 10 · 1.5% |
| 中營 | 13.1 | -21.8% | 44 · 6.7% |
| 中華街 | 12.8 | +3% | 65 · 9.9% |
| 營前里中山路二段 | 12.4 | — | 4 · 0.6% |
| 仁里里仁里街 | 12.1 | — | 9 · 1.4% |
| 大和街 | 11.9 | +14.2% | 35 · 5.3% |
| 仁南街 | 11.8 | -10.2% | 63 · 9.6% |
| 健康路 | 11.7 | +2.5% | 50 · 7.6% |
| 中山路一段 | 11.6 | — | 11 · 1.7% |
| 中山路二段 | 11.5 | -30.2% | 17 · 2.6% |
| 寮前二街 | 11.5 | — | 11 · 1.7% |
| 文明街 | 11.5 | — | 7 · 1.1% |
| 十六甲 | 11.2 | — | 3 · 0.5% |
| 人和三街 | 11 | — | 9 · 1.4% |
| 自由街 | 10.6 | — | 6 · 0.9% |
| 仁里街 | 10.4 | — | 16 · 2.4% |
| 大仁街 | 10.4 | — | 19 · 2.9% |
| 和平街 | 9.8 | — | 8 · 1.2% |
| 連表 | 9.8 | — | 6 · 0.9% |
| 友愛街 | 9.7 | — | 8 · 1.2% |
| 中正南路 | 9.6 | +111.5% | 11 · 1.7% |
| 仁中街 | 9 | — | 10 · 1.5% |
| 大同街 | 8.9 | — | 4 · 0.6% |
| 新北街 | 8.8 | — | 42 · 6.4% |
| 中正北路 | 8.7 | — | 5 · 0.8% |
下營區預售建案排行
依實價登錄「建案名稱」歸戶，需 3 筆以上成交。點進看該建案逐年單價、成交清單與交屋後成屋行情。
| 建案 | 平均萬/坪 | 成交 | 最近 |
|---|---|---|---|
| 怡華好美 | 26.9 | 29 筆 | 2025-11-10 |
| 公園伯爵23 | 25.9 | 28 筆 | 2026-04-23 |
| 琢韻 | 23.3 | 14 筆 | 2025-09-20 |
| 美夢成真9期 | 14.3 | 6 筆 | 2022-11-11 |
| 美夢成真10期 | 14.8 | 5 筆 | 2022-06-19 |
依型態 / 房數細看
下營區 vs 臺南市其他區
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成交紀錄（已篩選）
共 509 筆，依時間新→舊。第 351–400 筆（第 8／11 頁）。
看完臺南市下營區的房價，想知道這一區租金多少、投報率如何？到租屋雷達看下營區租金行情（租賃實價登錄，含房型分布與逐筆成交）。
臺南市下營區 房價常見問題
下營區房價現在多少？
臺南市下營區成屋實價登錄單價中位 11.1 萬/坪、平均 11.2 萬/坪，多數成交落在 4–22 萬/坪，共 698 筆，資料截至 2026 年第三季。